7月5日下午，提振信心—新周期下建陶行業(yè)發(fā)展論壇在中國(guó)陶瓷城展館五樓商務(wù)會(huì)議室舉辦，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，宜居中國(guó)發(fā)起人&中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)城市更新委員會(huì)副秘書長(zhǎng)于維偉圍繞目前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢(shì)，發(fā)表了《房地產(chǎn)新引擎——高品質(zhì)住宅和城市更新》的主題演講。
▲宜居中國(guó)發(fā)起人&中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)城市更新委員會(huì)副秘書長(zhǎng)于維偉
話題一：房地產(chǎn)整改的實(shí)質(zhì)是遏制金融泡沫化
在今天這個(gè)時(shí)局，陶瓷行業(yè)很多新的產(chǎn)品和技術(shù)在不斷地往前走，房地產(chǎn)行業(yè)也一樣，我覺得“房地產(chǎn)暴雷”這個(gè)詞不準(zhǔn)確，不是房地產(chǎn)業(yè)暴雷，而是房地產(chǎn)業(yè)部分企業(yè)出現(xiàn)了一些問題，所以房地產(chǎn)業(yè)并沒有暴雷，因?yàn)檫�有很多房地產(chǎn)企業(yè)做得很好。
首先跟大家分享一下房地產(chǎn)業(yè)2021年的走勢(shì)和2022年的趨勢(shì)。房地產(chǎn)的屬性其實(shí)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，跟金融沒有任何關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)不是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，跟大家息息相關(guān)，不會(huì)分開�，F(xiàn)在要遏制的是房地產(chǎn)金融泡沫化，這是本質(zhì)，跟房地產(chǎn)業(yè)一點(diǎn)關(guān)系沒有。就像旁氏騙局，不斷地弄錢，講故事，弄錢，最終的結(jié)果是什么？結(jié)果肯定是要暴雷的。
2021年房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)遇到了很多問題，銷售操盤比2020年下降了3.5%，出現(xiàn)了罕見的負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)違約的情況，政策也跌宕起伏，從開始去杠桿，控制風(fēng)險(xiǎn)，到后面出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，一直反反復(fù)復(fù)，良性循環(huán)。后來游戲規(guī)則改了，集中拍地，房住不炒，政策加碼，結(jié)果到下半年又松綁，這樣反復(fù)折騰，房地產(chǎn)業(yè)不出問題才怪。
今年年初萬科董事長(zhǎng)郁亮他提了一個(gè)新名詞：黑鐵時(shí)代，這是王小波寫的一本小說，里面講的黑鐵是類似于監(jiān)獄的地方，很多人受監(jiān)控、受控制，跟我們現(xiàn)在所遇到的情況大致相似。
2022年上半年國(guó)家也出臺(tái)了一些政策，但很多政策民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有受益，部分政策只有好的企業(yè)受益，一般的企業(yè)并不受益。這里面需要國(guó)家更加放開一些政策來支持。
去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的，因城施策，分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府的主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和保障性住房體系。房地產(chǎn)業(yè)還是我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱之一，市場(chǎng)離不開房地產(chǎn)業(yè)，也不能沒有房地產(chǎn)業(yè)，只要堅(jiān)持房只住不炒，就能回歸它的屬性。
第二個(gè)是探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，支持商品房市場(chǎng)，滿足購(gòu)房者的合理住房需求。政府要夯實(shí)政策的主體責(zé)任，必須管當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)，不能讓它倒下，更不能讓房子爛尾。
總結(jié)一下，第一是政策后面會(huì)不斷地出臺(tái)，第二個(gè)是我預(yù)判房地產(chǎn)危機(jī)在今年上半年就已經(jīng)到底了。在萬科股東大會(huì)上，郁亮也說過，市場(chǎng)已經(jīng)觸底，所以會(huì)有緩慢溫和的過程。另外，房地產(chǎn)行業(yè)不是最難的，還有比它更難的行業(yè)，10萬億級(jí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)是千年行業(yè)，常做常有、常做常新，大家要堅(jiān)定房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)倒。
話題二：高品質(zhì)住宅成為房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)
我覺得房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，大家都在思考一個(gè)問題，現(xiàn)在并不缺房，缺的是結(jié)構(gòu)性的，能改善消費(fèi)者需求，滿足他們對(duì)美好生活要求的房子，所以未來房地產(chǎn)業(yè)高品質(zhì)住宅肯定是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。
什么是高品質(zhì)住宅？我認(rèn)為就是兩點(diǎn)，一個(gè)是質(zhì)量，一個(gè)是功能。首先是質(zhì)量的提升，過去這二十年房地產(chǎn)的發(fā)展，因?yàn)榻鹑趯傩蕴珡?qiáng)了，導(dǎo)致大家都沒有注重產(chǎn)品的質(zhì)量，注重更多的是降成本，價(jià)低者得。而在現(xiàn)在的雙碳模式下，國(guó)家綠色發(fā)展模式下，我們不會(huì)再建這么多低質(zhì)、低效的房子了。第二個(gè)是提升功能，以前的房子都是毛坯，但現(xiàn)在大的房地產(chǎn)商都愿意做精裝修房，增加溢價(jià)，降低消費(fèi)者的成本。
因?yàn)槭羌�，所以精裝修市場(chǎng)肯定是未來的發(fā)展趨勢(shì)，它不光要滿足精裝修的問題，還有人的居住功能問題，就像住得舒服不舒服，健康不健康等等。住建部對(duì)高品質(zhì)住宅的定義，不光是硬件的完善，還有很多跟我們的養(yǎng)老、休息、健康運(yùn)動(dòng)、生活便利等其他方面。
從前年開始，政府就在推動(dòng)高品質(zhì)住宅的發(fā)展，以北京為例，2000年出臺(tái)了《北京高品質(zhì)住宅的綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，把游戲規(guī)則改了，以前是價(jià)高者得，現(xiàn)在是集中拍地，除了競(jìng)價(jià)格，還要競(jìng)品質(zhì)，不能無限制地降成本。這兩年全國(guó)各地都出了類似的政策，所以說未來高品質(zhì)住宅肯定是政府推動(dòng)的一個(gè)主要方向。
北京市出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范高品質(zhì)住宅項(xiàng)目建設(shè)管理的通知》，就包含高品質(zhì)住宅具體的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，誰得的分高，誰就會(huì)拿到建筑權(quán)，這里面有六個(gè)指標(biāo)的要求：綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用和管理模式。
今年有一批的高品質(zhì)住宅，我們幾個(gè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合做了一份宜居高品質(zhì)住宅發(fā)展報(bào)告�？傮w來說，大家是支持高品質(zhì)住宅建設(shè)，而且這六個(gè)指標(biāo)對(duì)高品質(zhì)住宅都有要求，都有關(guān)系，可實(shí)際上這些指標(biāo)也有相互打架的地方，并不存在能把這六個(gè)指標(biāo)全部都做好的情況出現(xiàn)。
話題三：高品質(zhì)住房的類型和定義
2019年版綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)是中國(guó)建筑科學(xué)研究院牽頭編的，它以前叫四潔一環(huán)保，現(xiàn)在變成了以人為本，強(qiáng)調(diào)人、環(huán)境和建筑本身的關(guān)系，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)對(duì)我們未來整個(gè)綠色建筑和高品質(zhì)住宅的發(fā)展是一個(gè)特別重要的文件。而且現(xiàn)在綠色建筑政府是有補(bǔ)貼政策的，它有三個(gè)星級(jí)的評(píng)價(jià)，如果獲得綠色建筑稱號(hào)就會(huì)獲得對(duì)應(yīng)政府的一些補(bǔ)貼。
第二個(gè)是裝配式建筑，從2016年國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)住建部關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見，這些年各地裝配式建筑也得到了迅速發(fā)展。在我們國(guó)家的雙碳模式下，裝配式建筑是實(shí)現(xiàn)雙碳在建筑和房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)特別重要方式。在北京市高品質(zhì)建設(shè)方案里面，如果用裝配式建筑，不做裝配式裝修也就得不了高分，必須要實(shí)行裝配式內(nèi)裝修，因?yàn)樗且粋�(gè)從產(chǎn)品到部品，從部品到系統(tǒng)，從系統(tǒng)到一個(gè)整體的空間裝修。
第三個(gè)是超低能耗建筑，低能耗居住建筑是指適應(yīng)氣侯特征和場(chǎng)地條件，用被動(dòng)式建筑設(shè)計(jì)最大幅度降低建筑供暖、空調(diào)、照明需求，通過主動(dòng)技術(shù)措施最大限度提高能源設(shè)備與系統(tǒng)效率，充分利用可再生能源，以最少的能源消耗提供舒適室內(nèi)環(huán)境，且其室內(nèi)環(huán)境參數(shù)和能效指標(biāo)符合本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的居住建筑。在我們國(guó)家雙碳的背景下，超低能耗建筑也是未來的發(fā)展方向。
第四個(gè)是健康建筑，健康建筑最開始是從美國(guó)的系統(tǒng)里面分出的WELL體系，在我們國(guó)家也是中國(guó)建筑科學(xué)院牽頭編制的國(guó)內(nèi)健康建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)更多是研究空氣、水、舒適性、健身、人文、服務(wù)等方面，這里面更多也是強(qiáng)調(diào)了以人為本，我們?nèi)嗽诜孔永锩婧臀覀兘】档年P(guān)系，特別是在這兩年疫情的前提下，這種健康的居住需求，安全的居住需求，可能更為關(guān)鍵。
還有WELL體系，是美國(guó)的體系，是7個(gè)方面，有宜居技術(shù)，綠色建材等。其中綠色建材跟我們也有關(guān)系，比如招商蛇口正準(zhǔn)備在招采體系里面做一些變革，要啟動(dòng)綠色建材，為我們國(guó)家低碳來做貢獻(xiàn)。這是一個(gè)新的賽道，不是固化的大建材企業(yè)和大房地產(chǎn)企業(yè)，也有給二線陶瓷衛(wèi)浴企業(yè)彎道超車一個(gè)機(jī)會(huì)。除此之外，還有管理模式，采用工程總承包的模式、EPC的模式、BIM應(yīng)用等。房協(xié)也在做高品質(zhì)住宅測(cè)評(píng)的技術(shù)規(guī)程，高品質(zhì)住宅的核心是以人為本，從用戶角度出發(fā)。
話題四：增、存量市場(chǎng)和保障性住房體系息息相關(guān)
在增量市場(chǎng)方面，我想跟大家分享一下保障性租賃住房，它是由政府支持，發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，引入多主體投資，不是以前傳統(tǒng)意義上的公租房和保障房。以前的傳統(tǒng)意義上的房子是由政府建，政府來管理，但現(xiàn)在的保障性租賃住房，一方面是增量里有一些配件和指標(biāo)，一方面在存量里應(yīng)用了集體用地、一些閑置土地，把它轉(zhuǎn)成保障性租賃住房，這里面更多是利用社會(huì)資本參與去強(qiáng)調(diào)存量。
解決人口結(jié)構(gòu)性對(duì)住房需求的問題，這塊市場(chǎng)有多大？“十四五”期間大概有1000萬套住房，要建1000萬套保障性租賃住房，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。今年開工就有240萬套，這也是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，而且保障性租賃住房不都是傳統(tǒng)很低端的住宅產(chǎn)品，它要運(yùn)營(yíng)，要自持。如果把產(chǎn)品做的太差，后期就會(huì)出現(xiàn)很多問題。
這里面有幾個(gè)意見給到企業(yè)，第一是產(chǎn)品供應(yīng)商轉(zhuǎn)化成系統(tǒng)供應(yīng)商，第二是和開發(fā)商合作前置，一起研究如何能把房子蓋得更好，增加產(chǎn)品的溢價(jià)，第三是要了解國(guó)家政策和房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，第四是多了解房地產(chǎn)的思考方式。
再跟大家說一下城市更新，它是黨十九屆五中全會(huì)作出的重大部署，是一個(gè)重大的改變，背景是內(nèi)循環(huán)為主的雙循環(huán)國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展下，出口和外部的市場(chǎng)環(huán)境惡劣，國(guó)家要發(fā)展內(nèi)循環(huán)。這里面的核心跟房子有關(guān)，跟建設(shè)有關(guān)的事就是我們國(guó)家拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一個(gè)核心。
這些年房地產(chǎn)發(fā)展從增量，到現(xiàn)在不可能無限再增量，隨著我們國(guó)家城市化的進(jìn)程，現(xiàn)在已經(jīng)到需要更新的時(shí)候了，這里面醞釀了巨大的市場(chǎng)，巨大的空間。這里面場(chǎng)景，我們可能看的比較多是老舊小區(qū)改造，廣州的三舊改造，深圳的城中村改造，還有其他五個(gè)方面都是要改造的。這塊的市場(chǎng)有多大？城市更新的目標(biāo)是2000年以前的老舊小區(qū)，一共是21.9萬個(gè)，包括很多老舊廠房，老舊街區(qū)，城中村等。在我們中房協(xié)做的市場(chǎng)預(yù)測(cè)里，城市更新里面這塊市場(chǎng)就值10萬億以上。在房地產(chǎn)業(yè)里中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)城市更新委員會(huì)就是要引領(lǐng)房地產(chǎn)企業(yè)參與到城市更新里面，助力房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。黨的十九屆五中全會(huì)和全國(guó)人大都開會(huì)提出來，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，實(shí)施城市更新行動(dòng)。
城市更新里面也提到了高品質(zhì)建設(shè)問題，宜居、綠色、科技是核心，它的市場(chǎng)是巨大的，它是反對(duì)大拆大建，這當(dāng)中有一部分改造是需要重建，更多是靠運(yùn)營(yíng)性的收益來彌補(bǔ)投資，玩法不一樣。這里面整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈包括建材企業(yè)，我們得思考以運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向的模式要怎么去參與，因?yàn)檫@也是未來建材行業(yè)關(guān)注的一個(gè)新的市場(chǎng)方向。
最后總結(jié)一下，從產(chǎn)品供給的角度分為兩個(gè)規(guī)模相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)，第一個(gè)點(diǎn)是增量市場(chǎng)和商品房里面的高品質(zhì)住宅，商品房里面的高品質(zhì)住宅，第二個(gè)點(diǎn)是存量市場(chǎng)里的城市更新。大家要重點(diǎn)關(guān)注以公租房、保障性租賃住房為主的保障性住房體系，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到了關(guān)于新模式，實(shí)際上是保障性住房體系的建設(shè)，這塊未來是巨大的市場(chǎng)，有一部分是增量，有一部分是存量。
卡萊爾講過：首先因?yàn)槲ｋU(xiǎn)才有了新的創(chuàng)造，如果大家日子都過得很好，各自忙各自的，就沒有今天的會(huì)議，只有更多動(dòng)蕩的時(shí)才會(huì)有一些新的創(chuàng)造和創(chuàng)新。就好像房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物王石，他比較愛登山，因?yàn)榈巧狡鋵?shí)是人一次次征服和挑戰(zhàn)自己的過程。
