在樓市調(diào)控政策收緊影響下，東莞樓市成交從去年的過(guò)度火熱轉(zhuǎn)向迅速降溫，特別是自“4·10新政”以來(lái)，東莞樓市成交量處于低谷。直至8月，在品牌房企紛紛加推新貨、合理定價(jià)的刺激下，成交量才有所好轉(zhuǎn)。

　　供需下降 樓市逐步回暖

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月東莞住宅供應(yīng)49.07萬(wàn)平方米，環(huán)比小幅下降5.26%，同比大降32.75%,創(chuàng)2013年以來(lái)同期新低。此外，在成交方面，7月住宅成交48.88萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.59%，同比下降44.47%，創(chuàng)近三年新低。據(jù)介紹，受政策調(diào)控持續(xù)以及淡季影響，許多項(xiàng)目成交依然較弱。

　　另外，合富大數(shù)據(jù)顯示，2017年1~7月東莞新建商品住房供應(yīng)252萬(wàn)平方米，同比減少46%；簽約270萬(wàn)平方米，同比減55%；均價(jià)16266元/平方米，同比上漲28%，漲幅較去年同期回落5個(gè)百分點(diǎn)。2017年1-7月簽約量?jī)H占2016年全年的30%，由此可見(jiàn)，東莞限購(gòu)給樓市成交帶來(lái)的影響較為深刻。其中，6月成交量略有回升，7月保持不相上下。8月份，在樓盤(pán)“以?xún)r(jià)換量”刺激下，樓市成交開(kāi)始升溫，有望突破4000套。

　　相關(guān)人士認(rèn)為，東莞樓市成交已擺脫持續(xù)下挫的困境，正逐漸走出低谷，處于底部回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

　　“金九銀十”臨近 開(kāi)發(fā)商搶跑

　　隨著新政3個(gè)月的消化期過(guò)去，觀望中的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，推貨熱情大增。下半年樓市潛在供應(yīng)量大，“金九銀十”旺季即將到來(lái)，開(kāi)發(fā)商提前搶跑，8月供應(yīng)量將持續(xù)回升。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周有碧桂園信鴻嘉譽(yù)、萬(wàn)科云城、陽(yáng)光城MODO等8個(gè)項(xiàng)目新增住宅1957套，環(huán)比大漲36.91%，其中碧桂園信鴻嘉譽(yù)、陽(yáng)光城MODO都是大批量入市，共1368套，占住宅總供應(yīng)量的69.90%，住宅新增供應(yīng)大漲。據(jù)介紹，由于七八月是傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季，在市場(chǎng)成交相對(duì)冷淡以及開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)目標(biāo)壓力等推動(dòng)下，房企加快推貨節(jié)奏以刺激購(gòu)房者入市。

　　不過(guò)，受到樓市政策調(diào)控持續(xù)加碼、外圍城市的成交降溫以及東莞首套房利率普遍回到基準(zhǔn)和上浮5%等因素影響，買(mǎi)家觀望態(tài)度加劇，市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)不改。相關(guān)人士認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)雙方持續(xù)僵持博弈,但市場(chǎng)已從過(guò)去的“賣(mài)方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)為“買(mǎi)方市場(chǎng)”, 預(yù)計(jì)8月隨著市場(chǎng)供應(yīng)放量以及定價(jià)理性的項(xiàng)目走貨相對(duì)較好。

　　影響：

　　以?xún)r(jià)換量成為趨勢(shì)性策略

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周東莞新建商品住宅成交面積20.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲118.59%，成交套數(shù)1858套，環(huán)比上漲172.66%，其中多以洋房成交為主，占住宅總成交量的84.77%。在上周住宅新增供應(yīng)大幅上漲的情況下，成交量同樣喜人，主要是因?yàn)榍捌谌胧许?xiàng)目集中網(wǎng)簽，碧桂園信鴻嘉譽(yù)住宅成交量為585套，碧桂園森林里住宅成交量為425套，集中網(wǎng)簽拉動(dòng)了全市住宅成交量的上升。

　　此外，東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)還顯示，上周住宅成交均價(jià)為16053元/平方米，環(huán)比下降0.03%，雖然價(jià)格有所回落，但依舊企穩(wěn)16000元/平方米。其中，上周新增供應(yīng)的項(xiàng)目碧桂園信鴻嘉譽(yù)定價(jià)相對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較低，市場(chǎng)去化率效果理想，可以看出，開(kāi)發(fā)商定價(jià)逐漸回歸合理區(qū)間，通過(guò)降低價(jià)格吸引購(gòu)房者入市，以?xún)r(jià)換量將會(huì)成為開(kāi)發(fā)商定價(jià)策略的趨勢(shì)所向。

　　業(yè)內(nèi)人士：

　　70~110平方米戶(hù)型成主力

　　受到樓市調(diào)控政策、樓盤(pán)定價(jià)和購(gòu)房群體影響，未來(lái)東莞樓市片區(qū)表現(xiàn)兩極分化更為明顯。東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，臨深片區(qū)隨著深圳客退潮以及失去購(gòu)房資格后,交易量極度低迷,在售項(xiàng)目走貨困難重重。東部、水鄉(xiāng)以及城區(qū)片區(qū)以本地購(gòu)房群體為主,價(jià)格合理的項(xiàng)目走貨普遍較好,成為市場(chǎng)交易熱點(diǎn)。尤其是東部片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)作為全市價(jià)格洼地,購(gòu)房者擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲,“趕早”出手的心態(tài)強(qiáng)。

　　此外，在戶(hù)型方面，70~110平方米的首次置業(yè)戶(hù)型繼續(xù)成為市場(chǎng)成交主力軍,改善需求受到購(gòu)買(mǎi)資格影響而受抑。此外,由于二手房入住快、居住氛圍相對(duì)成熟、配套更為完善等優(yōu)勢(shì)，分流了部分一手房需求。