教育部對南京等24個重點大中城市2015年中小學招生工作提出明確要求：100%的小學實現(xiàn)劃片就近入學，90%以上的初中實現(xiàn)劃片入學，推廣熱點小學、初中“多校劃片”。這也被視為推動教育資源均衡化發(fā)展、給學區(qū)房降溫的力舉。5月26－27日，南京各區(qū)最新學區(qū)政策出爐，教育部的最新政策導向在南京各區(qū)政策中體現(xiàn)較為充分，“100%的小學實現(xiàn)劃片就近入學”成為硬指標，而秦淮區(qū)、雨花區(qū)則提出“多校劃片”要求。

    教育新政甫一出臺，格外觸動市場神經的，是學區(qū)房要不要買、真的會降溫嗎？

    地產+教育，學區(qū)房成“硬通貨”

    “因為占據(jù)了一類的學區(qū)資源，南京頂級學區(qū)房已創(chuàng)下5萬元/平方米的高價。”南京林業(yè)大學房地產研究中心主任孟祥遠說，房地產本質上是社會資源的集聚，房子的差異更多是社會資源的差異，買房人買房，其實買的是學區(qū)、醫(yī)療等資源。要使學區(qū)房熱度下降，必須在促進教育資源的均衡上做出努力。

    學區(qū)房是樓市“硬通貨”。南京我愛我家企劃部高級經理丁子和說， 2014年市場低迷時，有些房源價格幾近“腰斬”，但學區(qū)房的價格基本平穩(wěn)，有的甚至還在漲。“學區(qū)房核心是溢價。峨嵋?guī)X一套上世紀80年代的拉小學區(qū)房，目前單價3.8萬元，溢價率較兩三年前翻倍；河西藍天園小區(qū)一套60平方米的芳草園小學學區(qū)房，2012年時2.8萬元/平方米，2014年直線上升到3.7萬元/平方米，溢價率32%。二類學區(qū)房兩年間的溢價也多在20%-30%。”

    教育資源均等化缺失，是名校學區(qū)房奇貨可居、身價節(jié)節(jié)上攀的主力推手。“地產+教育”成為近年房地產開發(fā)的慣用模式，開發(fā)商想盡一切辦法引進名校，榮盛地產營銷總監(jiān)琚百紅透露，他們與區(qū)教育局合作，花費3億元代建一所公辦名校分校，可容納4000名學生進行九年制義務教育。雖然建校成本不菲，但一旦傍上名校，樓盤每平方米房價卻可比周邊樓盤高出一兩千元，甚至兩三千元，還更好賣。

    “零擇校”，只有學區(qū)房一條路？

    2015年南京市小升初的招生政策明確提出了禁止公辦中學自主招生，以及控制跨區(qū)擇校在10%之內的規(guī)定。房產中介認為，這項規(guī)定使得擇校的難度變大，上名校穩(wěn)妥點的方法只剩下購買學區(qū)房。

    “目前市級層面還沒有相關要求及細則出臺，學區(qū)房應該還有巿場。” 捜房二手房集團總經理助理胡涓娟表示。365二手房網主編文濤也表達了同樣觀點。他同時表示，“100%劃片就近入學”是硬性規(guī)定，也就是外界解讀的所謂的“零擇校”，這也使得當前要上名校無非還是兩個途徑：要么買學區(qū)房，要么等熱點公辦學校招錄完學區(qū)生后、參與空余學額的搖號。“參與搖號上學的機率就很難說了，不一定搖得上，而且到底能拿出多少名額搖號，都是未知數(shù)。所以，目前的政策依然對學區(qū)房有利。”

    南京知名初中“樹人國際”今年的空余學額依然采取電腦排位和自主招生模式，其比例為2:8，但今年是“樹人”最后一年自主招生，到2016年將全面實行公辦。據(jù)南京我愛我家分析，預計明年取消自主招生后，學區(qū)房價格還會有小幅增長。

    均衡教育資源，學區(qū)房有望降溫

    但記者注意到，教改新政是一項系統(tǒng)的改革，100%就近入學的“零擇校”也許對學區(qū)房的需求有所刺激，但其他均衡教育資源的政策，如教師大范圍流動可以有效抑制擇校沖動。

    教育部新政則直指高熱的學區(qū)房，要求在教育資源配置不均衡、“擇校沖動”強烈的城區(qū)，推行多校劃片，將熱點小學、初中納入其中，緩解“學區(qū)房”問題。今年南京秦淮區(qū)和雨花區(qū)已有“多校劃片”的提法，其中秦淮區(qū)提出，初中實行單校劃片、多校劃片并舉，“多校劃片”指按照初中新生招生數(shù)和小學畢業(yè)生基本相當?shù)脑瓌t，為多所初中劃定同一招生范圍。也就是說，以后該區(qū)初中學區(qū)房存在變數(shù)。如果南京未來普遍試點小升初“多校劃片”，則意味著孩子小學畢業(yè)后可以報考這個片的好幾所初中，最后由教育部門隨機派位。如此，目前主要靠初中學區(qū)好而保持高昂價格的學區(qū)房，未來的確有降價風險。

    值得一提的是，盡管認為“大學區(qū)制”需要一個長期過程，但業(yè)內人士也預測，隨著學校合并、名校開設分校、空余學額搖號等放大優(yōu)質教育資源舉措的漸進，學區(qū)房奇貨可居、節(jié)節(jié)上漲的怪狀還是會有所改變。“未來學區(qū)房房價下降應是大勢所趨，去年南師附小與珠江路小學合并后，原南師附小學區(qū)房一房難求的情況明顯緩解，房價漲幅有所放緩。”

    但招生政策進一步鼓勵了公辦中學的空余學額電腦派位制度，參加空余學額電腦派位招生的中學，從2013年的5所增加到2014年的8所，2015年預計會有更多的中學加入到這項政策中來。一旦南京全面實施這一政策，將會使得大量沒有擁有中學學區(qū)房的孩子也能有機會進入自己心儀的學校。從長期來看，中學學區(qū)房，特別是部分名校的學區(qū)房價格反而會有所回落，南京中學學區(qū)房市場或將會更加理性的發(fā)展。

    擴容、孵化更多優(yōu)質教育資源，縮小區(qū)域內校際之間的辦學差距，無論如何，義務教育優(yōu)質資源放大的工作已在穩(wěn)步、有序推進，有朝一日，當更多孩子能在家門口就讀好學校時，社會對于學區(qū)房的焦慮當明顯舒解。           本報記者  汪曉霞