教育部對南京等24個重點大中城市2015年中小學(xué)招生工作提出明確要求：100%的小學(xué)實現(xiàn)劃片就近入學(xué)，90%以上的初中實現(xiàn)劃片入學(xué)，推廣熱點小學(xué)、初中“多校劃片”。這也被視為推動教育資源均衡化發(fā)展、給學(xué)區(qū)房降溫的力舉。5月26－27日，南京各區(qū)最新學(xué)區(qū)政策出爐，教育部的最新政策導(dǎo)向在南京各區(qū)政策中體現(xiàn)較為充分，“100%的小學(xué)實現(xiàn)劃片就近入學(xué)”成為硬指標(biāo)，而秦淮區(qū)、雨花區(qū)則提出“多校劃片”要求。
教育新政甫一出臺，格外觸動市場神經(jīng)的，是學(xué)區(qū)房要不要買、真的會降溫嗎？
地產(chǎn)+教育，學(xué)區(qū)房成“硬通貨”
“因為占據(jù)了一類的學(xué)區(qū)資源，南京頂級學(xué)區(qū)房已創(chuàng)下5萬元/平方米的高價。”南京林業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)說，房地產(chǎn)本質(zhì)上是社會資源的集聚，房子的差異更多是社會資源的差異，買房人買房，其實買的是學(xué)區(qū)、醫(yī)療等資源。要使學(xué)區(qū)房熱度下降，必須在促進(jìn)教育資源的均衡上做出努力。
學(xué)區(qū)房是樓市“硬通貨”。南京我愛我家企劃部高級經(jīng)理丁子和說， 2014年市場低迷時，有些房源價格幾近“腰斬”，但學(xué)區(qū)房的價格基本平穩(wěn)，有的甚至還在漲。“學(xué)區(qū)房核心是溢價。峨嵋?guī)X一套上世紀(jì)80年代的拉小學(xué)區(qū)房，目前單價3.8萬元，溢價率較兩三年前翻倍；河西藍(lán)天園小區(qū)一套60平方米的芳草園小學(xué)學(xué)區(qū)房，2012年時2.8萬元/平方米，2014年直線上升到3.7萬元/平方米，溢價率32%。二類學(xué)區(qū)房兩年間的溢價也多在20%-30%。”
教育資源均等化缺失，是名校學(xué)區(qū)房奇貨可居、身價節(jié)節(jié)上攀的主力推手。“地產(chǎn)+教育”成為近年房地產(chǎn)開發(fā)的慣用模式，開發(fā)商想盡一切辦法引進(jìn)名校，榮盛地產(chǎn)營銷總監(jiān)琚百紅透露，他們與區(qū)教育局合作，花費3億元代建一所公辦名校分校，可容納4000名學(xué)生進(jìn)行九年制義務(wù)教育。雖然建校成本不菲，但一旦傍上名校，樓盤每平方米房價卻可比周邊樓盤高出一兩千元，甚至兩三千元，還更好賣。
“零擇校”，只有學(xué)區(qū)房一條路？
2015年南京市小升初的招生政策明確提出了禁止公辦中學(xué)自主招生，以及控制跨區(qū)擇校在10%之內(nèi)的規(guī)定。房產(chǎn)中介認(rèn)為，這項規(guī)定使得擇校的難度變大，上名校穩(wěn)妥點的方法只剩下購買學(xué)區(qū)房。
“目前市級層面還沒有相關(guān)要求及細(xì)則出臺，學(xué)區(qū)房應(yīng)該還有巿場。” 捜房二手房集團(tuán)總經(jīng)理助理胡涓娟表示。365二手房網(wǎng)主編文濤也表達(dá)了同樣觀點。他同時表示，“100%劃片就近入學(xué)”是硬性規(guī)定，也就是外界解讀的所謂的“零擇校”，這也使得當(dāng)前要上名校無非還是兩個途徑：要么買學(xué)區(qū)房，要么等熱點公辦學(xué)校招錄完學(xué)區(qū)生后、參與空余學(xué)額的搖號。“參與搖號上學(xué)的機(jī)率就很難說了，不一定搖得上，而且到底能拿出多少名額搖號，都是未知數(shù)。所以，目前的政策依然對學(xué)區(qū)房有利。”
南京知名初中“樹人國際”今年的空余學(xué)額依然采取電腦排位和自主招生模式，其比例為2:8，但今年是“樹人”最后一年自主招生，到2016年將全面實行公辦。據(jù)南京我愛我家分析，預(yù)計明年取消自主招生后，學(xué)區(qū)房價格還會有小幅增長。
均衡教育資源，學(xué)區(qū)房有望降溫
但記者注意到，教改新政是一項系統(tǒng)的改革，100%就近入學(xué)的“零擇校”也許對學(xué)區(qū)房的需求有所刺激，但其他均衡教育資源的政策，如教師大范圍流動可以有效抑制擇校沖動。
教育部新政則直指高熱的學(xué)區(qū)房，要求在教育資源配置不均衡、“擇校沖動”強烈的城區(qū)，推行多校劃片，將熱點小學(xué)、初中納入其中，緩解“學(xué)區(qū)房”問題。今年南京秦淮區(qū)和雨花區(qū)已有“多校劃片”的提法，其中秦淮區(qū)提出，初中實行單校劃片、多校劃片并舉，“多校劃片”指按照初中新生招生數(shù)和小學(xué)畢業(yè)生基本相當(dāng)?shù)脑瓌t，為多所初中劃定同一招生范圍。也就是說，以后該區(qū)初中學(xué)區(qū)房存在變數(shù)。如果南京未來普遍試點小升初“多校劃片”，則意味著孩子小學(xué)畢業(yè)后可以報考這個片的好幾所初中，最后由教育部門隨機(jī)派位。如此，目前主要靠初中學(xué)區(qū)好而保持高昂價格的學(xué)區(qū)房，未來的確有降價風(fēng)險。
值得一提的是，盡管認(rèn)為“大學(xué)區(qū)制”需要一個長期過程，但業(yè)內(nèi)人士也預(yù)測，隨著學(xué)校合并、名校開設(shè)分校、空余學(xué)額搖號等放大優(yōu)質(zhì)教育資源舉措的漸進(jìn)，學(xué)區(qū)房奇貨可居、節(jié)節(jié)上漲的怪狀還是會有所改變。“未來學(xué)區(qū)房房價下降應(yīng)是大勢所趨，去年南師附小與珠江路小學(xué)合并后，原南師附小學(xué)區(qū)房一房難求的情況明顯緩解，房價漲幅有所放緩。”
但招生政策進(jìn)一步鼓勵了公辦中學(xué)的空余學(xué)額電腦派位制度，參加空余學(xué)額電腦派位招生的中學(xué)，從2013年的5所增加到2014年的8所，2015年預(yù)計會有更多的中學(xué)加入到這項政策中來。一旦南京全面實施這一政策，將會使得大量沒有擁有中學(xué)學(xué)區(qū)房的孩子也能有機(jī)會進(jìn)入自己心儀的學(xué)校。從長期來看，中學(xué)學(xué)區(qū)房，特別是部分名校的學(xué)區(qū)房價格反而會有所回落，南京中學(xué)學(xué)區(qū)房市場或?qū)永硇缘陌l(fā)展。
擴(kuò)容、孵化更多優(yōu)質(zhì)教育資源，縮小區(qū)域內(nèi)校際之間的辦學(xué)差距，無論如何，義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)資源放大的工作已在穩(wěn)步、有序推進(jìn)，有朝一日，當(dāng)更多孩子能在家門口就讀好學(xué)校時，社會對于學(xué)區(qū)房的焦慮當(dāng)明顯舒解。 本報記者 汪曉霞
