在16家具有房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)資質(zhì)的央企中，誰(shuí)最有可能在保利、中海之后晉身中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“千億俱樂部”？現(xiàn)在看來(lái)，或許是近期在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上動(dòng)作頻頻的中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交集團(tuán)”）。
5月18日晚間，綠城中國(guó)（039000.HK）發(fā)布公告聲稱，中交集團(tuán)通過(guò)其全資附屬公司——中交房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交地產(chǎn)”）已同意向Tandellen Group Limited以每股11.46港元收購(gòu)綠城中國(guó)1億股普通股，該收購(gòu)將于2015年6月16日前后完成。
收購(gòu)?fù)瓿梢院螅薪患瘓F(tuán)合計(jì)擁有綠城中國(guó)28.912%的股份，超過(guò)香港九龍倉(cāng)，成為第一大股東；九龍倉(cāng)仍持有綠城24.287%的股份，為第二大股東；宋衛(wèi)平及其一致行動(dòng)人為第三大股東。
對(duì)于中交集團(tuán)成為第一大股東，綠城中國(guó)在公告中稱，相信中交集團(tuán)的全球資源優(yōu)勢(shì)和央企背景，能為綠城在獲得土地、拓展境內(nèi)外融資渠道、降低財(cái)務(wù)成本等方面，提供強(qiáng)大支持。九龍倉(cāng)集團(tuán)也回應(yīng)稱，“認(rèn)同此舉對(duì)綠城有利”。
就在綠城中國(guó)發(fā)布增持公告之前的5月15日下午，中交集團(tuán)總經(jīng)濟(jì)師兼中交建董事會(huì)秘書劉文生在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)也明確表示，“中交集團(tuán)在全球120多個(gè)國(guó)家開展業(yè)務(wù)，投資和承接很多基礎(chǔ)設(shè)施的同時(shí)，或多或少都獲得了一定的土地資源，這些土地資源的開發(fā)，對(duì)于中交集團(tuán)來(lái)說(shuō)是短板，綠城進(jìn)入之后顯然會(huì)有很大幫助。”
劉文生還表示，“假如未來(lái)我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有進(jìn)一步整合計(jì)劃，綠城這個(gè)平臺(tái)對(duì)我們也是非常有幫助的。”劉文生是中交集團(tuán)收購(gòu)綠城的談判代表之一，也是該收購(gòu)的主要“操盤手”。
綠城中國(guó)首席財(cái)務(wù)官馮征也在接受采訪時(shí)直言，中交集團(tuán)以發(fā)展海外地產(chǎn)為主攻方向，需要一個(gè)境外上市平臺(tái)；中交集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，就是要把整個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部注入到綠城中國(guó)這個(gè)境外的殼中，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整體上市。
事實(shí)上，中交集團(tuán)的確正在加快整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)。劉文生透露，“中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在收購(gòu)綠城之后進(jìn)行了戰(zhàn)略重組，旗下房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)，包括中房集團(tuán)、中交地產(chǎn)、聯(lián)合置業(yè)和綠城，已經(jīng)啟動(dòng)成立中交集團(tuán)房地產(chǎn)集團(tuán)。” 記者在進(jìn)一步確認(rèn)采訪時(shí)獲悉，“中交集團(tuán)房地產(chǎn)集團(tuán)”實(shí)際上是指新成立的中交房地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交房地產(chǎn)”）。
至于未來(lái)可能出現(xiàn)的注資行動(dòng)，劉文生也表態(tài)稱，“在沒有任何結(jié)論之前，我們不便說(shuō)什么。但很顯然，隨著業(yè)務(wù)發(fā)展，必要的重組可能會(huì)有。至于什么樣的重組，目前還不一定。”
從賬面上來(lái)看，綠城集團(tuán)2014年合同銷售金額達(dá)到794億元。而據(jù)劉文生透露，中交集團(tuán)自身房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2014年銷售收入超過(guò)80億元。這也就意味著，中交集團(tuán)未來(lái)掌控的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可能會(huì)達(dá)到千億級(jí)別。2014年，在7家千億房企中只有保利、中海兩家央企；在未來(lái)的千億房企榜單中，中交房地產(chǎn)可能很快將位列其中。
中交集團(tuán)已啟動(dòng)成立房地產(chǎn)集團(tuán)
訪中交集團(tuán)總經(jīng)濟(jì)師兼中交建董事會(huì)秘書劉文生
綠城和融創(chuàng)2014年“閃婚”又“閃離”，但最終于2014年年底“改嫁”中交集團(tuán)。2015年3月，綠城董事會(huì)已被改組，中交集團(tuán)總法律顧問朱碧新與宋衛(wèi)平共同擔(dān)任董事會(huì)聯(lián)席主席，中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫國(guó)強(qiáng)替代原綠城董事會(huì)常務(wù)副主席壽柏年成為執(zhí)行董事。其間，業(yè)界聽到各方對(duì)這一收購(gòu)的各種聲音，唯一缺少的就是中交集團(tuán)的權(quán)威解讀。
中交集團(tuán)為何收購(gòu)綠城？收購(gòu)以后有何打算？如何介入綠城治理？中交集團(tuán)總經(jīng)濟(jì)師兼中交建董事會(huì)秘書劉文生在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)做了詳細(xì)解答。
中交集團(tuán)欲做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：在融創(chuàng)收購(gòu)綠城失敗以后，中交集團(tuán)迅速介入并最終達(dá)成交易。中交集團(tuán)為何要收購(gòu)綠城？
劉文生：大家都知道，在幾年之前，國(guó)務(wù)院國(guó)資委中房集團(tuán)成建制地重組到中交集團(tuán)，中交集團(tuán)由此成為16家具有房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)資質(zhì)的央企。在重組之前，中交集團(tuán)歷史上并沒有很多的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。不過(guò)，并購(gòu)整合中房集團(tuán)所形成的“中交模式”，在國(guó)內(nèi)還是很有名的，這說(shuō)明中交集團(tuán)的整合能力和管理能力很強(qiáng)。另外，整合中房集團(tuán)以后，中交集團(tuán)面臨一個(gè)怎么規(guī)劃、發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的課題。
收購(gòu)綠城不是無(wú)緣無(wú)故的。從去年年初開始，中交集團(tuán)在整合中房集團(tuán)的基礎(chǔ)上，提出制定中交集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，明確提出要成為“有特色的房地產(chǎn)企業(yè)”。綠城這家企業(yè)，被叫作房地產(chǎn)業(yè)界的愛馬仕，他們不交毛坯房，以品質(zhì)取勝，節(jié)能環(huán)保已經(jīng)研究了很長(zhǎng)時(shí)間，在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)方面也很有心得，是一家產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)的企業(yè)。綠城的這些品質(zhì)，與中交集團(tuán)在規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)的理念是一致的。這是我們收購(gòu)綠城的主要原因之一。
當(dāng)時(shí)，融創(chuàng)和綠城已經(jīng)達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。但很遺憾，由于他們雙方對(duì)香港并購(gòu)守則的理解存在偏差，這起收購(gòu)在法律上難以進(jìn)行。之后，經(jīng)過(guò)有關(guān)方面的聯(lián)系，我們就進(jìn)入了與綠城的談判，最后成功地進(jìn)行了收購(gòu)。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：你提到了中交集團(tuán)的介入是“經(jīng)過(guò)有關(guān)方面的聯(lián)系”，具體是指什么？
劉文生：這已經(jīng)是老故事了，媒體上都有。（并購(gòu)）這種事情并不保密，過(guò)程之中公開信息也很多。同時(shí)，綠城和中交集團(tuán)在海南有合作，我們對(duì)綠城的團(tuán)隊(duì)比較熟悉。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：中交集團(tuán)既然已經(jīng)在制定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)劃，那么，在收購(gòu)綠城以后，還會(huì)有哪些后續(xù)動(dòng)作？
劉文生：收購(gòu)綠城之后，我們確實(shí)有著進(jìn)一步的考慮。中交集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)找到感覺，我們可以利用綠城超強(qiáng)的營(yíng)造能力，借助央企獨(dú)有的資源優(yōu)勢(shì)，以及我們海外地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，形成合力。
大家知道，我們?cè)?20多個(gè)國(guó)家開展業(yè)務(wù)，很多基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資與承建，或多或少都獲得了一定的土地資源，這些土地資源的開發(fā)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是短板，綠城進(jìn)來(lái)以后顯然會(huì)有很大幫助。
中交集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在收購(gòu)綠城之后也進(jìn)行了戰(zhàn)略重組，地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)，包括中房地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、聯(lián)合置業(yè)、綠城打造起來(lái)，啟動(dòng)成立中交集團(tuán)房地產(chǎn)集團(tuán)。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：未來(lái)，中交集團(tuán)會(huì)向綠城中國(guó)注資嗎？
劉文生：中國(guó)交建和綠城中國(guó)都是上市公司，在沒有任何結(jié)論之前我們也不便說(shuō)什么。但是，很顯然，隨著業(yè)務(wù)發(fā)展，必要的重組可能會(huì)有。至于是什么樣的重組，目前還不一定。
改造綠城“去宋衛(wèi)平化”
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：中交集團(tuán)已經(jīng)入駐綠城董事會(huì)，未來(lái)將如何改造綠城？
劉文生：中交集團(tuán)進(jìn)入綠城以后，除了履行大股東的義務(wù)之外，我們重點(diǎn)將從建立良好的公司治理結(jié)構(gòu)等方面對(duì)其進(jìn)行改造。大家都知道，綠城是一個(gè)家族企業(yè)發(fā)展起來(lái)的，有著很鮮明的宋衛(wèi)平特色，這種文化有著有利的地方，也有一定的負(fù)面影響，所以我們要按照現(xiàn)代公司治理理念對(duì)其進(jìn)行改造。其實(shí)，綠城的精英們也希望這家公司在發(fā)展到一定階段之后，更加健康地發(fā)展，雙方在這方面的意見是統(tǒng)一的。
綠城中國(guó)也是上市公司，公司治理的基本架構(gòu)沒有太大問題。但在基本框架之下的事權(quán)管理、市場(chǎng)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略以及內(nèi)控方面，我認(rèn)為，每個(gè)公司都有提高的余地，至少綠城還沒達(dá)到中交的標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們要改造其董事會(huì)，要有更多投票權(quán)，保證大股東在里面能行使決策權(quán)。我們強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入綠城管理層，就是要改造其管理架構(gòu)，包括內(nèi)控、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略等。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：中交集團(tuán)介入綠城以后，在營(yíng)銷上有何打算？
劉文生：市場(chǎng)上曾有一種觀念，認(rèn)為綠城的銷售不如融創(chuàng)。2014年上半年，業(yè)界也是這個(gè)結(jié)論。外界認(rèn)為，這也是融綠之間發(fā)生矛盾的根本原因之一，也就是所謂的狼性文化和宋氏文化哪個(gè)更好的問題。我坦率跟你講，他們之間的爭(zhēng)論沒有結(jié)果。我也認(rèn)為，降價(jià)銷售不是一種好的銷售策略。
根據(jù)我們進(jìn)來(lái)以后的觀察，綠城的執(zhí)行力確實(shí)很強(qiáng)，如果確定了加強(qiáng)銷售的策略，這個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)是很厲害的。另外，綠城的文化非常浪漫，很富有詩(shī)意，在綠城的銷售文化中，賣房子不僅僅是金錢的交易，更多的是情感的投入。這種銷售文化我本人很贊賞，這也是綠城客戶忠誠(chéng)度很高的一個(gè)原因。我們對(duì)綠城的銷售團(tuán)隊(duì)沒有擔(dān)憂，2015年一季度他們的銷售很好，超額完成任務(wù)，這說(shuō)明不是銷售環(huán)節(jié)出了問題。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》：中交集團(tuán)希望把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊做到多大的規(guī)模？
劉文生：我們收購(gòu)綠城一方面是看重其規(guī)模優(yōu)勢(shì)，一方面是看重其優(yōu)良品質(zhì)，這與我們打造特色房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期一致。什么是特色房地產(chǎn)開發(fā)商？對(duì)我們來(lái)說(shuō)是交通地產(chǎn)的開發(fā)商，因?yàn)槲覀儚氖陆煌ɑA(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在城市化過(guò)程中我們是先行者，更加知道在哪個(gè)地方發(fā)展房地產(chǎn)更好。我們的特色加上綠城超強(qiáng)的營(yíng)造能力，就是我們?cè)诜康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)上的戰(zhàn)略。
至于發(fā)展到多大規(guī)模，我只能說(shuō)未來(lái)在我們的收入中將占很大的比重。另外，假如未來(lái)我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有進(jìn)一步的整合計(jì)劃，綠城這個(gè)平臺(tái)對(duì)我們也是很有幫助的。
