今年以來，土地市場(chǎng)遇冷，多地房屋成交量價(jià)齊跌。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的有1個(gè)，同比下降的城市有67個(gè)。曾經(jīng)“投資必買房”成為投資者的共識(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的今天，房地產(chǎn)是否還能成為投資的佳選？ 新華房產(chǎn)本期特邀高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋?qū)Υ诉M(jìn)行解析。

    以下為對(duì)話實(shí)錄：

    記者：當(dāng)前國內(nèi)和境外房產(chǎn)的投資資產(chǎn)類別特點(diǎn)是什么？

    陳厚橋：國外投資方面，早期比較受歡迎的產(chǎn)品是住宅，包括學(xué)位住宅和投資型的旅游住宅。但這幾年，投資資產(chǎn)類別呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，如美國硅谷的寫字樓、澳洲的農(nóng)場(chǎng)、加油站等。

    國內(nèi)方面，前幾年就開始呈現(xiàn)多樣開發(fā)，投資資產(chǎn)類別除了住宅，還有寫字樓、商鋪。近一兩年旅游度假公寓比較多人買�？偟膩碚f，無論是國內(nèi)還是國際投資人，都在尋找不同類型的物業(yè)，只要能獲得穩(wěn)定的增值和租金收益，投資人都會(huì)去考慮。

    記者：在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)是否還是個(gè)好的投資渠道？

    陳厚橋：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大的主流方向已趨于平穩(wěn)，現(xiàn)在還有一部分資產(chǎn)類別值得投資，具體要看投資人選擇哪個(gè)類別進(jìn)入。如有些物業(yè)在某些時(shí)點(diǎn)處于價(jià)值低位，還是值得入手的。但跟前幾年所有物業(yè)都呈現(xiàn)價(jià)值上升趨勢(shì)不同，現(xiàn)在篩選的難度加大了，對(duì)投資人提出了更高的要求，需要他們有更加專業(yè)的知識(shí)。

    記者：你是否認(rèn)同房地產(chǎn)已經(jīng)走入下行通道？

    陳厚橋：我認(rèn)為房地產(chǎn)現(xiàn)在的狀況類似于股市的中期調(diào)整，并不是下行或拐點(diǎn)�，F(xiàn)在國家一是出臺(tái)了城鎮(zhèn)化規(guī)劃，二是希望市場(chǎng)進(jìn)行自我調(diào)整。這兩方面都還沒落實(shí)到位，所以才會(huì)出現(xiàn)當(dāng)前這種階段性的低谷。房地產(chǎn)未來十年內(nèi)還有重新回暖上升的機(jī)會(huì)。但由于之前大家都是很盲目地投資住宅，現(xiàn)在住宅市場(chǎng)的交易量和增值沒有以前那么明顯，投資者的熱情和信心的恢復(fù)需要時(shí)間，因此，市場(chǎng)觀望還會(huì)持續(xù)兩到三年的時(shí)間。

    記者：現(xiàn)在廣州各物業(yè)類型的投資回報(bào)率如何？

    陳厚橋：廣州寫字樓的投資回報(bào)率在百分之三到五左右，庫存量非常大，未來的供應(yīng)量也非常大。據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，如甲級(jí)寫字樓，珠江新城未來三年還有一兩百萬的供應(yīng)出來。同時(shí)，周邊的城市新中心如國際金融城、琶洲、白云新城，或次中央商務(wù)區(qū)供應(yīng)量也在不斷增加。隨著供應(yīng)的增加，未來三到五年，寫字樓的回報(bào)會(huì)有所下降。目前很多超甲級(jí)寫字樓也已經(jīng)采取優(yōu)惠的租金政策，如珠江新城現(xiàn)推出的新地標(biāo)。

    零售商業(yè)方面，廣州的回報(bào)率在百分之三到四左右。整個(gè)廣州購物中心的庫存量大概有三百萬平方米，當(dāng)中還不包括裙樓商業(yè)和商業(yè)街，如果加上這些，整個(gè)庫存量是非常大的。

    公寓方面，經(jīng)過前兩年的投資熱潮，現(xiàn)在公寓的熱度有所降低。但由于它面積小總價(jià)低，還是很多投資人關(guān)注的點(diǎn)，它的投資回報(bào)率也是三到四個(gè)點(diǎn)左右。住宅的投資回報(bào)率比以前低了很多，大概百分之二到三左右。

    記者：未來房地產(chǎn)的投資增長點(diǎn)在哪里？

    陳厚橋：中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市場(chǎng)，現(xiàn)在國家希望它走回市場(chǎng)調(diào)節(jié)的軌道。海外市場(chǎng)，特別是歐美、新加坡、日本市場(chǎng)之所以受投資者青睞，是因?yàn)樗麄兊氖袌?chǎng)運(yùn)行機(jī)制比較健康，雖然投資回報(bào)率較低，但相對(duì)安全。國內(nèi)的投資回報(bào)率整體比海外高，但很多人擔(dān)心國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。未來，房地產(chǎn)應(yīng)該往更加透明的市場(chǎng)化運(yùn)作方向去走，這才會(huì)令到投資者更加放心。

    未來國內(nèi)的房地產(chǎn)投資增長有兩個(gè)熱點(diǎn)：中國市場(chǎng)比較大，人口眾多，跟民生相關(guān)的物業(yè)保值性比較好。如社區(qū)商業(yè)，它就跟居民的生活息息相關(guān)，沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，因此超市和小型商業(yè)還有存在發(fā)展的空間；另外還有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在中國鼓勵(lì)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，很多開發(fā)商在拿地時(shí)已經(jīng)不做純粹的住宅了，而是依托產(chǎn)業(yè)配套住宅或商業(yè)，這符合政府引導(dǎo)發(fā)展的方向，也容易獲取土地。