長(zhǎng)期以來(lái)，二手房交易一直是賣方市場(chǎng)，稅金多由買入方承擔(dān)，新政后隨著納稅額的增加，這種由買方獨(dú)自承擔(dān)稅賦模式或?qū)⒌靡愿淖�。二手房交易若按差額20%征收個(gè)稅，交易成本無(wú)疑會(huì)增加，由于擔(dān)心稅收成本轉(zhuǎn)嫁給自己，二手房主購(gòu)買意向?qū)⒁虼讼陆怠?
市民密切關(guān)注中介房屋信息
3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，即業(yè)界所稱的“新國(guó)五條細(xì)則”。其中“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的要求一出，意味著今后繳納個(gè)稅將按照差額的20%來(lái)征收，“一刀切”的征收方式勢(shì)必將對(duì)二手房市場(chǎng)帶來(lái)不小的變數(shù)，而與此同時(shí)也可能給傳統(tǒng)二手房交易模式帶來(lái)一次革新。
長(zhǎng)期以來(lái)，二手房交易一直是賣方市場(chǎng)，稅金多由買入方承擔(dān)，新政后隨著納稅額的增加，這種由買方獨(dú)自承擔(dān)稅賦模式或?qū)⒌靡愿淖�。二手房交易若按差額20%征收個(gè)稅，交易成本無(wú)疑會(huì)增加，由于擔(dān)心稅收成本轉(zhuǎn)嫁給自己，二手房主購(gòu)買意向?qū)⒁虼讼陆�。而為促成交易，�?duì)于賣方而言，可能會(huì)做出讓步，有可能產(chǎn)生議價(jià)的空間。“從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，稅收的模式是沒(méi)有改變的。目前，昆明市場(chǎng)的‘潛規(guī)則’是由買方來(lái)承擔(dān)二手房交易稅費(fèi)，其實(shí)，這是因?yàn)椴扇∫恍┎灰?guī)范的手段造成的。不過(guò)從市場(chǎng)操作來(lái)說(shuō)，‘新國(guó)五條’細(xì)則實(shí)施之后，買賣雙方可能會(huì)有一定的協(xié)商余地。”云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪表示。
“盡管因?yàn)?lsquo;新國(guó)五條’的出臺(tái)，眼下昆明二手房過(guò)戶量出現(xiàn)激增，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，二手房交易下滑在所難免。”云南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心研究員王詠雪認(rèn)為，在調(diào)控政策繼續(xù)加碼的情況下，中介運(yùn)營(yíng)壓力將進(jìn)一步加大，以“售房、租房”業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)企業(yè)贏利的中介運(yùn)作模式也將受到打壓。在此種情況下，中介公司必須調(diào)整自己的企業(yè)戰(zhàn)略。
目前，不少品牌中介正積極尋求對(duì)策、拓展業(yè)務(wù)范圍，采取“一二手聯(lián)動(dòng)”經(jīng)營(yíng)模式，并且調(diào)整服務(wù)結(jié)構(gòu)，由粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變。“我們也在準(zhǔn)備涉足一手房代理，這種變通的經(jīng)營(yíng)策略會(huì)讓中介為上門來(lái)看房的客戶提供更多的選擇，對(duì)中介來(lái)說(shuō)，這是對(duì)自身服務(wù)品質(zhì)的一種完善和提高。”富邦地產(chǎn)負(fù)責(zé)人說(shuō)道，今年預(yù)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，客源會(huì)繼續(xù)向一手房市場(chǎng)集中，因此對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，只有不斷“求變”才能繼續(xù)生存下去。與此同時(shí)，我們還將提高業(yè)務(wù)員的素質(zhì)、更緊地追蹤客戶需求，并嘗試往一手商鋪、一手寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)代理銷售等方面發(fā)展。
本次是以往政策的收緊和完善，除了信貸和稅收政策外，在強(qiáng)化二手房市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理方面，也給予地方政府的更多的管控空間。細(xì)則稱，“對(duì)教唆、協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、騙取購(gòu)房資格的中介機(jī)構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任……”這些條例的出臺(tái)或?qū)⒁?guī)避傳統(tǒng)的“銀貨兩訖”交易模式弊端予以規(guī)避，而且“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象也將得到較大程度遏制。張洪告訴記者，根據(jù)傳統(tǒng)的交易模式，存量房買賣當(dāng)事人通過(guò)房地產(chǎn)中介或者自行交易后到房地產(chǎn)登記部門辦理過(guò)戶登記手續(xù)即完成一次交易，在交易歷程中容易發(fā)生買賣雙方虛報(bào)成交價(jià)以偷稅漏稅、房地產(chǎn)中介違規(guī)操作、提供虛偽交易以欺騙房款等違法違規(guī)行為，政府部門對(duì)存量房交易行為的管理往往在交易糾紛或者違法違規(guī)行為發(fā)生后才能介入，管理比較被動(dòng)。而通過(guò)房產(chǎn)交易稅收征管系統(tǒng)等監(jiān)管措施，可有效防止和制止二手房交易環(huán)節(jié)中買賣雙方為逃避稅負(fù)而有意低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格，導(dǎo)致少繳應(yīng)納稅額等問(wèn)題。（劉婷婷）
房租漲落暫不明朗
今年2月底、3月初相繼出臺(tái)的樓市“新國(guó)五條”及其細(xì)則，無(wú)疑給持續(xù)處于調(diào)控下的樓市更添震動(dòng)。政策出臺(tái)一周內(nèi)，昆明房產(chǎn)交易中心，咨詢新政何時(shí)落地的市民劇增，前往辦理二手房過(guò)戶手續(xù)的市民更是較平日增多一半左右，預(yù)計(jì)還將持續(xù)增加；街頭房屋中介鋪內(nèi)也圍滿了咨詢新國(guó)五條政策的市民，不少手持投資類二手房源的業(yè)主更是急于出手，甚至不惜降價(jià)萬(wàn)元以促成交易。
新政下房租或猛漲、二手房繳稅或推高一手房?jī)r(jià)等說(shuō)法一時(shí)間使得買房者、買房者都慌了神，后繼市場(chǎng)到底是漲是跌暫時(shí)誰(shuí)也說(shuō)不好，市場(chǎng)在經(jīng)歷初期火熱咨詢后，逐漸陷入濃厚的觀望狀態(tài)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局云南調(diào)查總隊(duì)近日公布數(shù)據(jù)，2月份昆明市居住類價(jià)格同比上漲3.1%，春節(jié)后租房需求的集中等相關(guān)因素被認(rèn)為是此番上漲的主要推手。而有關(guān)樓市“新國(guó)五條”對(duì)昆明租房市場(chǎng)的影響，業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為暫未能下定論。
昨日，記者在走訪城內(nèi)多家中介時(shí)也發(fā)現(xiàn)，目前二環(huán)附近成熟小區(qū)60—70平米的房租基本在每月1700元左右，中介工作人員介紹，這一價(jià)格比去年提了100元左右，主要是由于春節(jié)后續(xù)租、轉(zhuǎn)租、新租情況集中導(dǎo)致的，而樓市“新國(guó)五條”暫未形成直接影響。
“之后房租搞不好會(huì)降，但我賣不出去也沒(méi)辦法。”陳阿姨家有兩套房子，一套是二十多年前買下的單位房，近來(lái)又買了電梯房想改善一下生活條件。“老房子之前是兒子住的，不過(guò)他去年開始準(zhǔn)備結(jié)婚，已經(jīng)貸款買房了。”陳阿姨現(xiàn)在名下有兩套房，雖然第一套房購(gòu)買至今已超過(guò)5年，但因非家庭唯一住房，如果新政落實(shí)后交易還是需要繳稅。“房子也不是一下子說(shuō)賣就能賣的，之后就先出租吧。”陳阿姨相信和自己情況類似的家庭也不在少數(shù)，到時(shí)要繳稅房子不好賣了的話只能轉(zhuǎn)租，她認(rèn)為可租的房源增加了租金自然會(huì)回落。
對(duì)于陳阿姨的看法，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不無(wú)可能卻也不盡然，從市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)性來(lái)看，供應(yīng)增加引起價(jià)格回落是在總供應(yīng)大于需求的前提下，而隨著昆明外來(lái)人員的日漸增多，房源的增量是否過(guò)剩還不好下結(jié)論。該業(yè)內(nèi)人士還指出，由于繳稅等影響，買房受阻的人群也會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥啃枨蟮目腿�，而且在本地�?xì)則為出臺(tái)的情況下，房租的漲落其實(shí)也無(wú)從說(shuō)起。也有投資者，一切還有待于觀察之后政策的嚴(yán)厲程度。 （嚴(yán)天秀）
細(xì)則落地后二手房交易或降溫
新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，迅速催熱了二手房市場(chǎng)，掛牌量增加、議價(jià)空間加大、加快過(guò)戶等一系列連鎖反應(yīng)，各中介機(jī)構(gòu)也積極調(diào)整策略，應(yīng)對(duì)突然爆發(fā)的交易高峰。
富邦房產(chǎn)總經(jīng)理卞東曉告訴記者，從這幾天門店的情況來(lái)看，買賣雙方都比較積極，大部分是前來(lái)咨詢“新國(guó)五條”的落地情況。和以往交易明顯不同的是，目前的買賣雙方都急于成交，只要買賣雙方對(duì)成交達(dá)成共識(shí)，都會(huì)選擇立刻過(guò)戶，可以預(yù)計(jì)的是短期內(nèi)，二手房成交量會(huì)放大，有可能翻一番。
相比而言，中介的壓力反而更大些，“一方面是在賣家不停催促，短時(shí)間內(nèi)工作突然加大，時(shí)間精力花費(fèi)更是不用說(shuō)，我們只能給有意向的買賣雙方提供建議，給客戶一個(gè)合理的分析，促進(jìn)雙方盡快交易。另一方面，由于政策實(shí)施時(shí)間不明確，市場(chǎng)的切實(shí)走向還仍難以判斷，中介商還需要擔(dān)心收入降低的問(wèn)題。”
另一連鎖中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱，最近都在培訓(xùn)店面人員，研究政策走向，引導(dǎo)業(yè)主調(diào)整收益預(yù)期，促進(jìn)買賣雙方盡快交易。上述負(fù)責(zé)人表示，在政策還未落地實(shí)施之前，都是買房的最佳時(shí)期，有些房東為了盡快出手，可以接受議價(jià)，而且議價(jià)的空間正逐漸加大，買家則有可能挑選到相對(duì)便宜的房子。
該負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，對(duì)于二手房交易熱門的單位房和房改房包括一些購(gòu)買較早房?jī)r(jià)較低的房源來(lái)說(shuō)，將在差額20%稅收中失去優(yōu)勢(shì)。他告訴記者，差額計(jì)算一般是以房源主上次購(gòu)買記錄和證明等為根據(jù)的，由于單價(jià)和居住面積差異等原因，按照嚴(yán)格的20%差額納稅，這類房源成本差異最為懸殊。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)五條執(zhí)行細(xì)則在各地落地之前，受搶搭政策末班車效應(yīng)影響，二手房交易勢(shì)必將迎來(lái)一波高峰。在各地執(zhí)行細(xì)則正式出臺(tái)后，二手房交易量才可能進(jìn)入低谷。
據(jù)上述人士分析，隨著二手房交易成本的增加，購(gòu)房需求的萎縮，將緩解二手房業(yè)主的漲價(jià)沖動(dòng)，議價(jià)空間也將逐步增大，房?jī)r(jià)整體上將進(jìn)入滯漲期。由于新房交易環(huán)節(jié)稅較少，部分購(gòu)房者可能要回歸到新房市場(chǎng)，將會(huì)進(jìn)一步推高新房的價(jià)格。
有業(yè)界人士預(yù)測(cè)，隨著昆明細(xì)則的出臺(tái)實(shí)施，未來(lái)的二手房市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)成交萎縮的局面，部分房主也將會(huì)把房屋轉(zhuǎn)售為租。有關(guān)專家稱，未來(lái)一段時(shí)間，昆明租賃市場(chǎng)交易活躍，租金也將會(huì)呈現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)。（朱周）
成交加速增大議價(jià)空間
雖然國(guó)五條細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)10多天，但是20%個(gè)稅的影響還在發(fā)酵，二手房交易迅速升溫，中介機(jī)構(gòu)掛牌量猛增，一些已經(jīng)辦理過(guò)戶和打算出手的剛需客戶加快購(gòu)房節(jié)奏，趕在新國(guó)五條落地之前過(guò)戶。
近期，二手房交易量激增
掛牌量增加 但未現(xiàn)拋售
“聽說(shuō)昆明的細(xì)則正在制定，但還不清楚具體什么時(shí)候落地實(shí)施。”高新區(qū)某二手房中介門店負(fù)責(zé)人說(shuō)，自從國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，來(lái)電和上門咨詢的客戶比之前多了好幾倍，買賣雙方都對(duì)差額20%的納稅和何時(shí)落地實(shí)施比較關(guān)心，中介門店掛牌量也有所增加，有的中介門店甚至每天新增7、8個(gè)房源，是原來(lái)的6倍多。
白馬附近某連鎖中介置業(yè)顧問(wèn)李先生說(shuō)，最近一段時(shí)間進(jìn)店咨詢的客戶比較多，客戶來(lái)訪和來(lái)點(diǎn)量明顯增加。政策具體什么時(shí)間開始執(zhí)行、差額20%稅收、首付比例需要提高到多少和貸款利率上浮多少都是客戶比較關(guān)心的問(wèn)題。購(gòu)房者大多比較關(guān)心20%的個(gè)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到自己頭上，房東則擔(dān)心利潤(rùn)減少。
雖然掛牌量有所增加，但還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)拋售的情況。北市區(qū)某中介負(fù)責(zé)人坦言，經(jīng)過(guò)多輪的房產(chǎn)調(diào)控，昆明樓市的泡沫已經(jīng)被擠出，投資和投機(jī)者已經(jīng)退出樓市，此次新政也旨在防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，雖說(shuō)掛牌量有所增加，但還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有拋售情況。“在前幾輪調(diào)控中，投機(jī)和投資者已經(jīng)被擠出，所以并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)大量拋售房源的情況。”
成交速度加快
與掛牌量增加相呼應(yīng)的是，買家加快出手的速度。
在經(jīng)開區(qū)有套住房的吳先生為了方便孩子上學(xué)，打算賣掉房子換一套市區(qū)的房子，在年后就將自己的房子掛牌出售，由于未滿五年，需要繳約3萬(wàn)多元的稅，吳先生將掛牌價(jià)定在總價(jià)120萬(wàn)元，略低于市場(chǎng)價(jià)。然而，差額20%個(gè)稅政策讓吳先生十分著急，擔(dān)心因?yàn)槎愘M(fèi)大漲房子難賣，同時(shí)也擔(dān)心看好的那套房子讓自己的交易成本大漲。而讓吳先生沒(méi)有想到的是，之前來(lái)看過(guò)房、正在猶豫的一位客戶也因?yàn)閾?dān)心20%的所得稅，不再猶豫，雙方迅速簽訂了合同。而這位客戶打算買房作為婚房，屬于剛需客戶。正是細(xì)則的出臺(tái)加快了這筆交易。
實(shí)際上，對(duì)于一些剛需客戶和已經(jīng)達(dá)成購(gòu)買意向的客戶來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在可謂是以“速戰(zhàn)速?zèng)Q”的心態(tài)在買房。本土某連鎖中介負(fù)責(zé)人表示：“我們接待的一些剛需客戶心急如焚，有不少人請(qǐng)假來(lái)看房，以便早點(diǎn)定下來(lái)。而且自從國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)以后，成交速度明顯加快，有中介一上午就成交了兩單。”
上述負(fù)責(zé)人表示，在細(xì)則出臺(tái)之前，業(yè)主與購(gòu)房者已經(jīng)達(dá)成意向的，擔(dān)心可能會(huì)生變數(shù)，都在抓緊辦理網(wǎng)簽。另有一部分打算換房或急用錢的業(yè)主，則非常著急，催中介加快帶人來(lái)看房。而只是有賣房意向的業(yè)主中，一部分業(yè)主對(duì)于20%的征稅并無(wú)明顯的反應(yīng)。
議價(jià)空間擴(kuò)大
而20%的個(gè)稅政策讓二手房議價(jià)空間加大。某連鎖中介負(fù)責(zé)人稱，最近的掛牌價(jià)有所松動(dòng)，賣家議價(jià)空間有所加大，不再像之前死守價(jià)格，有些議價(jià)空間可以達(dá)到5%，賣家接受議價(jià)的意愿更加明顯。
近期想買房的朱先生告訴記者，國(guó)五條細(xì)則出來(lái)之前，他就已經(jīng)跑了好幾家中介，看中的幾套房子都很難講價(jià)，房東都很不松口，有愿意降價(jià)的也僅僅只是幾千塊而已。國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，他發(fā)現(xiàn)有的房東開始愿意降價(jià)，表示可以再談?wù)�。近幾天中介機(jī)構(gòu)也不停給他打電話，請(qǐng)他有時(shí)間再去看看房子。朱先生隨口問(wèn)了能不能再降點(diǎn)價(jià)，中介馬上答應(yīng)如果想要可以降價(jià)，價(jià)格好商量。
體育城某中介顧問(wèn)表示， 房東報(bào)價(jià)不再堅(jiān)持一口價(jià)，議價(jià)空間逐漸加大，大部分房源多少都可以議價(jià)，有些房東想盡快賣出房源的也更愿意議價(jià)。“越是面積大的房子，議價(jià)空間越大。相對(duì)單價(jià)也較低。”（朱周）
觀點(diǎn)
今年房?jī)r(jià)繼續(xù)震蕩
——訪昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查與研究咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理石遠(yuǎn)
“新國(guó)五條出臺(tái)的目的是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，調(diào)控一直都在，但新國(guó)五條來(lái)得有點(diǎn)快、有點(diǎn)猛、有點(diǎn)著急，對(duì)2013年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了很多不確定性，使得開發(fā)商的熱情和購(gòu)房者的需求兩個(gè)方面都受到較大的影響，二者觀望氣息加重。2013年樓市大勢(shì)看空，原希望度過(guò)2012年會(huì)是一個(gè)新的氣象，現(xiàn)在看來(lái)，樓市的糾結(jié)還要延續(xù)。今年的房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)比較明顯的波動(dòng)和震蕩行情，這種狀況可能會(huì)比2012年還要強(qiáng)烈些。昆明2013年房?jī)r(jià)上漲困難，能夠穩(wěn)住就是正常的結(jié)果！” 昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)調(diào)查與研究咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理石遠(yuǎn)，分析了新國(guó)條對(duì)樓市尤其是昆明樓市中長(zhǎng)期的影響。
依據(jù)新國(guó)條要求，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。也就是說(shuō)，今后二手房交易繳納個(gè)稅將按照差額的20%來(lái)征收，“一刀切”的征收方式是否會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)帶來(lái)不小的變數(shù)？
石遠(yuǎn)對(duì)此表示：“二手房市場(chǎng)主力投資投機(jī)性群體在推動(dòng)，重稅無(wú)疑會(huì)讓投資者、投機(jī)者、多套購(gòu)房者的投資熱情受到較大影響。二手房市場(chǎng)交易量下降，成交價(jià)格下降，加之房產(chǎn)稅的稅改加快，全民炒房現(xiàn)象會(huì)有明顯改觀，不動(dòng)產(chǎn)的投資熱情將受到長(zhǎng)期打壓，二手房市場(chǎng)將會(huì)受到重創(chuàng)。個(gè)人認(rèn)為，成交量與成交價(jià)格的雙回落是大勢(shì)所趨。”
那么，既然二手房市場(chǎng)面臨著成交量與成交價(jià)格的雙回落，石遠(yuǎn)認(rèn)為中介公司欲突破發(fā)展瓶頸，到目前沒(méi)有更好的辦法，轉(zhuǎn)型升級(jí)和壓縮開店規(guī)模是他們必須要面對(duì)的兩個(gè)問(wèn)題。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，部分大型中介公司已謀劃著或者正在介入期房銷售領(lǐng)域，他們希望通過(guò)為部分新開發(fā)樓盤銷售房源以提高業(yè)績(jī)與利潤(rùn)；而某些小型或私人中介機(jī)構(gòu)，則盤算著在新國(guó)條實(shí)施之前多賣幾套房、多收幾筆傭金，就關(guān)門大吉了。
而對(duì)于購(gòu)房者，尤其是剛性需求一族，石遠(yuǎn)則建議他們根據(jù)自身的購(gòu)房能力，買合適自己面積和地段的房子，如果支付能力有問(wèn)題，相信先租房后買房也逐漸會(huì)成為年輕人買房的方式。（彭詩(shī)淇）
部分買家
或棄二手房轉(zhuǎn)向新房
——訪云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪
“按照‘新國(guó)五條’細(xì)則，二手房交易若按差額20%征收個(gè)稅，交易成本無(wú)疑會(huì)增加，這將倒逼房東提價(jià)將轉(zhuǎn)嫁至二手房交易價(jià)格中。”云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心主任張洪表示，由于擔(dān)心房東將陡增的個(gè)稅轉(zhuǎn)嫁到自己頭上，以及政策對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期帶來(lái)的諸多不確定影響，部分購(gòu)房者或選擇離開二手市場(chǎng)進(jìn)入受政策影響相對(duì)較小的新房市場(chǎng)。
新政的實(shí)施使部分購(gòu)房者涌入一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)增加新房市場(chǎng)成交的熱度，不過(guò)對(duì)于是否會(huì)因此抬高商品房?jī)r(jià)格，張洪則表示可能性不大。“首先我們要明白，房?jī)r(jià)漲跌的基礎(chǔ)是供求關(guān)系，一手市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了開發(fā)商不可能像二手市場(chǎng)的業(yè)主一樣‘惜售’。”張洪告訴記者，回顧去年的市場(chǎng)走勢(shì)，得益于“以價(jià)換量”的銷售策略，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖。在眼下開發(fā)商資金到位和土地儲(chǔ)備相對(duì)充足的情況下，今年開發(fā)商的開工熱情顯然會(huì)有所提高，市場(chǎng)供應(yīng)較為充足。“目前，一手市場(chǎng)基本以買方為主導(dǎo)，在這樣的供求關(guān)系下，即使有一批新的剛需客加入，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也很有限。并且去年昆明二手房市場(chǎng)的交易量本身并不大，因此，即便是新的政策細(xì)則會(huì)將一部分購(gòu)房需求擠壓進(jìn)新房市場(chǎng)，但是因?yàn)槎址拷灰最~本身基數(shù)較小，所以它部分需求量的轉(zhuǎn)移并不會(huì)對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。”
另外，“國(guó)五條”中明確指出將增加住房用地的供應(yīng)，原則上2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過(guò)去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。而昆明也將繼續(xù)重視多年來(lái)推行的保障房建設(shè)，計(jì)劃在今年續(xù)建保障性住房13.45萬(wàn)套，新建4.26萬(wàn)套，基本建成4.5萬(wàn)套。“若保障房做得基本到位的話，那么商品房的房?jī)r(jià)問(wèn)題，就不會(huì)有那么大的殺傷力。”同時(shí)張洪認(rèn)為，如果所有低收入階層都“住有所居”，那么其他人就可以從容行使消費(fèi)者主權(quán)，對(duì)應(yīng)開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，大家就可以在公平合理的情況下自由選擇了。（劉婷婷）
