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房地產(chǎn)是“政策市”，說的就是這個行業(yè)的閘口大小就在于房地產(chǎn)政策松緊度的調(diào)節(jié)。
但事實上，幾乎很少有房企能真正做到對政策趨勢的精準(zhǔn)洞察。
比如逆周期拿地就是個偽命題，低點拿地高點賣房，幾乎就是不可能事件，的確能做到這點就不用蓋房子了；其次，每一輪城市行情起飛，老潘也有心問了當(dāng)?shù)氐湫烷_發(fā)商營銷總，他們都表示，的確沒預(yù)料到這波行情如此之快。
精準(zhǔn)預(yù)測都是騙人的，因為變量總比不變的多，很多前提和底層邏輯也在變化。
以至于今天的樓市起伏，有點股市的感覺。
預(yù)測準(zhǔn)，幾乎不可能！
判不準(zhǔn)，也導(dǎo)致很多中小房企老板開始索性不要宏觀周期判斷，因為一個幾百億規(guī)模的中小房企，面對一個15萬億超級大海，其實做好自己，做好產(chǎn)品服務(wù)和內(nèi)功，也可以做大，行業(yè)是13萬億還是16萬億，還輪不到100億、200億房企來操心；
但對大房企就不一樣了，航母房企就必須向大海中航母和巨輪一樣，各種雷達(dá)和監(jiān)控器都得全套和24小時監(jiān)控，都力圖盡可能看清方向和趨勢，以減少風(fēng)暴對航母房企的沖擊。
基于此，TOP頭部房企往往對房地產(chǎn)政策、行業(yè)蛋糕、行業(yè)走勢、金融面、行業(yè)集中度、系統(tǒng)風(fēng)險等研究頗多。萬科的譚華杰，恒大研究院的任澤平、保利研究院……往往很多研究非常系統(tǒng)且務(wù)實，這其中，每年以敢言敢說的融創(chuàng)孫宏斌，雖然整體很少行業(yè)分享，但每年總有那么幾次的“耿直發(fā)言”�；驑I(yè)績會，或少數(shù)高峰論壇。
就在昨天民生銀行的不動產(chǎn)金融年會上，孫宏斌做了主題為《新形勢下融創(chuàng)中國的判斷和選擇》的演講。講了二十分鐘，但已經(jīng)把房地產(chǎn)的未來、當(dāng)下機會與風(fēng)險、政策是否放松、未來頭部房企的機會等都做了簡單直接的判斷。
無論對錯精準(zhǔn)，分享給大家，也是一種重要聲音！
判斷1：
不讓經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)，或是“國策”
目前房地產(chǎn)政策環(huán)境，是中國經(jīng)濟是否還依賴房地產(chǎn)？這是一個國家戰(zhàn)略，是一個已經(jīng)上升到政治高度的國家戰(zhàn)略。為什么？
這個行業(yè)太大、太重要了。
這個行業(yè)及相關(guān)行業(yè)在整個GDP中要占到30%；
這個行業(yè)的賣地收入加上稅收收入占整個財政收入的40%。
這個行業(yè)的貸款，占28.9%，加上其他行業(yè)貸款，用房地產(chǎn)做抵押的，是50%。
所以這個行業(yè)太重要了，占的資源已經(jīng)太多了。
改變經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)，已經(jīng)是一個國家的政治高度和長期戰(zhàn)略選擇，我們要理解這次的調(diào)控。
判斷2：
“期待”調(diào)控放松？這不太可能
我們這三年的調(diào)控主要就是一句話，房價不能漲。
你說現(xiàn)在經(jīng)濟壓力比較大，會不會還會怎么樣？我覺得不會的。
四中全會已經(jīng)有這樣的政治定力了。經(jīng)濟增長不需要那么高，4%就挺好。
大家記得2016年10月份限價，很多人其實是誤判了，覺得：
2017年“兩會”以后就能放開，結(jié)果沒有放開。
說十九大以后放開，結(jié)果沒有放開。
說2018年“兩會”以后放開，還是沒有放開。
一直等到今天，已經(jīng)第四個年頭了，還是沒有放開。
主要是這個行業(yè)確實太重要了，要理解新形勢。
新形勢就是這次的調(diào)控，第一句話是錢不能去房地產(chǎn)，第二句話是房地產(chǎn)不能作為經(jīng)濟刺激的工具，第三句就是“這一輪調(diào)控加上上一輪限價”，這是一個長期的行為。
這是從國家政治高度和國家戰(zhàn)略，所以不能有僥幸心理，這輪調(diào)控，基本上會持續(xù)很長時間。
判斷3：
16萬億規(guī)�；驎３趾芏嗄�
未來房地產(chǎn)整體規(guī)模，原來我們說60%多，將來還要達(dá)到80%多，2030年到達(dá)70%，這個空間還是挺大的。
一個是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一個人，你身邊的10個人，肯定有5個人想要改善，肯定有一半的人想換房子。
雖然你不換也能活著，但是你都希望換！
這個行業(yè)我估計還會保持很多年。
今年大概是16萬億左右，這個規(guī)模大概還會保持很多年。這是一點。
判斷4：
房企主戰(zhàn)場之變：從搶增量到搶存量
行業(yè)還有一個變化，到15萬億的量級的時候，從增量市場往存量市場變。
原來在2007年的時候，這個行業(yè)是3萬億，2008年的時候降了一點，2點幾萬億。
到了2010年的時候，是4點幾萬億，到2011年大概5萬億。
從2007年到2019年，漲了5倍。從2011年到現(xiàn)在漲了3倍。
所以我們在座的開發(fā)商在這些年里面一直在搶占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好過。
但是到了現(xiàn)在以后，就是存量了，就是這15萬億存量，在這上下，這個時候就難做了。
從大家搶增量到搶存量，這其實是一個特別大的變化。
回頭看，過去十年確實增量非常大，從2007年3萬億到15萬億，增加了5倍，增加了12萬億，12萬億什么意思？就是增加的是全球汽車市場，全球汽車市場是2萬億美元。
房地產(chǎn)這些年好做，就是因為有那么大增量。
判斷5：
結(jié)構(gòu)性風(fēng)險在于“一二線城市與三四線城市”
再一個變化就是，前一輪的時候“去庫存”，可能是錯的。
因為本來一線和二線庫存就很小，這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了，然后2016年10月份限價，限的是一二線城市，強三線城市，現(xiàn)在已經(jīng)沒什么庫存了，所以就發(fā)現(xiàn)倒掛。
一二線城市通過去庫存加上限價，沒有風(fēng)險，只要出來之后都搖號賣掉了。所以一二線強三線往往沒啥風(fēng)險。
目前的問題就是把風(fēng)險擠到了底線城市了，下面四五線城市、五六線城市，低線城市房價翻了一番，供應(yīng)量增加很多，這就是結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。
判斷6：
嚴(yán)厲組合拳調(diào)控，讓行業(yè)風(fēng)險更小
今后負(fù)債總量管理情況下，想增加負(fù)債是幾乎不可能的。
這種管理下，這個行業(yè)的杠桿肯定在下降，因為你限價，把整個行業(yè)的風(fēng)險定住了，把建設(shè)總量控制之后，把杠桿率降下來了，這些調(diào)控任何都是有利的。
因為我們的庫存大概都在一二線城市，我想房價漲，但是地價漲得比房價還快。所以限房價對這個行業(yè)是好的，即使有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，我們好干了，最起碼風(fēng)險性小。
而且現(xiàn)在好就好在，現(xiàn)在的調(diào)控已經(jīng)把政府的期望值也調(diào)下來了。
原房價跌了，政府的地價不降，隨便出來的地價起價你算一下賬，都是虧錢的。
所以政府現(xiàn)在慢慢把期望值也降下來了，反過來，未來房價限價是把風(fēng)險給弄好了，限負(fù)債總額讓這個行業(yè)的杠桿率降下來了，所以這個行業(yè)我覺得會更好一點。
判斷7：
“品牌、產(chǎn)品、服務(wù)”是綜合競爭力
第一步，先是庫存，庫存有問題的話，說不上綜合競爭力。
因為房地產(chǎn)的庫存很麻煩。
因為掙點錢很難，虧錢特別容易。
要是掙一個億的話特別難，但是虧一個億特別容易。
因為掙錢以后一堆事，虧錢之后什么都沒有。
所以如果庫存有問題，土地儲備布局不對，貴了，那基本上就是別說綜合競爭能力了，問題直接變化為“能不能活著”？
第二就是品牌、產(chǎn)品、服務(wù)，這是個綜合競爭力。
要提高我們的綜合競爭力，還要看布局和土儲質(zhì)量，因為這個行業(yè)分兩段，一段是前面投資，后面是做產(chǎn)品，投資做錯了的話，做什么產(chǎn)品都虧錢，所以布局和土儲很重要。其次看產(chǎn)品和服務(wù)，這些都很難。然后再看持續(xù)的降低負(fù)債率，我們有一個綜合的負(fù)債率目標(biāo)，希望負(fù)債總額能夠下降的不多，利潤的大幅增加、銷售額的增加，負(fù)債率很快降下來。
第三就是堅定的布局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫(yī)療、大健康等等。
我們也一直這么做的，有文旅、旅游，我們文旅是國內(nèi)最大的，文化我們也在做。這個是房地產(chǎn)+里面的，這方面布局就是為了將來。因為文娛是大行業(yè)，教育是個大行業(yè)，醫(yī)療是個大行業(yè)，養(yǎng)老也是大行業(yè)，我們這方面的布局主要是為了五年以后、十年以后的事。
因為眼前都挺難掙錢的。我們要從容、穩(wěn)健，還是要講高質(zhì)量增長。
判斷8：
并購解決風(fēng)險最快，銀行要支持并購
第二個建議，你要支持并購，因為并購是解決風(fēng)險最最快的方法，有很多風(fēng)險暴露出來，但是并購是解決風(fēng)險最快的。
如果你還不了銀行的錢的話，基本上從你違約到最后你把它拍賣掉，大概平均需要四年時間，快的話需要三年時間，但是并購的話三個月或者半年就解決了，所以并購是化解行業(yè)風(fēng)險的最好方法。這個行業(yè)的風(fēng)險就是經(jīng)濟風(fēng)險，就是金融風(fēng)險。所以并購是化解風(fēng)險的一個手段，所以要支持并購。
不管是從額度上也好，還是并購貸也好，都要支持。
判斷9：
5年后TOP5占行業(yè)30%左右
還要支持頭部企業(yè)，為什么？不是因為我是頭部企業(yè)，因為這個行業(yè)的頭部企業(yè)，前五名大概是18%，我估計在五年里面，這個行業(yè)的前五名能占到30%，為什么？
因為每個行業(yè)，比如汽車行業(yè)中國前五名是51%，啤酒行業(yè)是73%，空調(diào)行業(yè)78%，手機行業(yè)83%，我說的就是前五名。我們這個行業(yè)，前五名是18%，所以再過五年，30%問題不大。
頭部企業(yè)對行業(yè)穩(wěn)定也有好處，頭部企業(yè)我說的是前100名，所以這也是一個建議。
