日前，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組在2019年7月份緯房指數(shù)監(jiān)測分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2019年8月份《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》。
從房價看，報告認(rèn)為，2019年7月份，核心城市房價漲速較上月略有上升，但仍處在相對平穩(wěn)區(qū)間。從二手住房成交量指數(shù)看，在房價漲速略有回升的同時，核心城市二手住房成交量從高位繼續(xù)快速下滑。具體而言，北上廣深四個一線城市房價漲跌幅縮小，市場進一步趨于平穩(wěn)。準(zhǔn)一線城市房價漲跌幅也進一步收窄。二線城市房價穩(wěn)中略升。三四線城市房價漲速總體略有擴大。
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從租金市場看，核心城市住房租金的季節(jié)性上漲接近尾聲，一線城市周邊的房價租金比相對較高。反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數(shù)顯示，核心城市住房租金在5月份-6月份季節(jié)性上漲之后，7月份漲幅有明顯減緩。住房租金上漲乏力，使得部分城市住房投資回報率仍遠(yuǎn)低于合理水平，這也從另一個側(cè)面反映了部分城市房價與當(dāng)?shù)厥杖胨降拿摴?jié)。此外，由于租金漲速不及預(yù)期，部分長租公寓經(jīng)營企業(yè)將面臨較大的經(jīng)營壓力。
從房價租金比看，一線城市的周邊衛(wèi)星城市房價租金比相對較高。廈門、廊坊、南通、保定、惠州5城市房價租金比分別位列樣本城市前5位。其中除了廈門具有外僑需求這一特殊因素外，另外4個城市的高房價租金比都與一線城市投資需求溢出有較大關(guān)聯(lián)。這幾個城市都是一線城市周邊的衛(wèi)星城市，來自一線城市的住房投資需求外溢，使得這些衛(wèi)星城市的房價脫離了當(dāng)?shù)厥杖胨�。而一線城市本身，房價租金比并沒有達(dá)到相對特別高的水平。房價租金比前10位的城市中，也沒有一線城市的進入。
報告提出，經(jīng)過近二十年的快速發(fā)展，當(dāng)前住房總量供應(yīng)較為充分，住房市場從總體看并無較大的實際增值空間。雖然有些城市房價已停止上漲，但由于住房供給規(guī)模的持續(xù)增加，不排除局部房地產(chǎn)市場風(fēng)險繼續(xù)累積的可能性。隨著供給的不斷增長和需求增速下降，部分三四線城市房價存在一定的波動風(fēng)險。盡管如此，由于信息不充分，房價上漲預(yù)期并未有根本性改變，住房投資投機沖動仍然普遍存在。為降低市場風(fēng)險，需要進一步增強住房供求信息的透明度，多方穩(wěn)定房價預(yù)期，降低潛在的住房投資投機沖動。
從房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟的關(guān)系看，報告認(rèn)為，住房的跨區(qū)域投資投機在推高了目標(biāo)城市房價的同時，也顯著增加了當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)生活成本。脫離本地收入水平的房價影響了人才的流入，擠壓了當(dāng)?shù)貙嶓w經(jīng)濟的發(fā)展空間。這需要完善普通商品住房限購政策，進一步堵塞房地產(chǎn)跨區(qū)域投資投機的渠道。有條件的城市，可以考慮將具有實際居住功能的商業(yè)公寓也納入限購范圍。明確并保障普通商品住房在總供給中的比例，同時可因地制宜適度放開高端住宅市場。創(chuàng)新人才住房政策，有條件區(qū)域可建立人才租購房綠色通道，以此降低高房價對人才及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的擠出效應(yīng)。
