“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。”近日召開的中共中央政治局會議為下半年乃至未來幾年內(nèi)的中國房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)。

　　與之呼應(yīng)的是，就在會議召開當(dāng)日，遼寧大連（樓盤）與安徽合肥（樓盤）兩地相繼發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政。其中最受關(guān)注的是，大連“準(zhǔn)跌不準(zhǔn)漲”，即已取得預(yù)售證的項目，調(diào)整預(yù)售價格不得高于此前網(wǎng)簽價格最低價，首次申請預(yù)售證的項目，6個月后，申報調(diào)整價格時，只可申請“下調(diào)”，且幅度只能在5%以內(nèi)；而合肥則是“三個暫停”，即對引發(fā)三次及以上群訪群訴事件且沒有有效解決措施的開發(fā)企業(yè)，適時采取暫停供地、暫停預(yù)售、暫停網(wǎng)簽措施。

　　財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)對《國際金融報》記者表示，大連與合肥的新政，無疑是對此次中央政治局會議核心內(nèi)容的最好詮釋，即使面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力，各地樓市也依然要堅持“房住不炒”的基調(diào)，堅持調(diào)控不放松。事實上，這一點在前不久河南開封（樓盤）取消限售的烏龍事件中已有所體現(xiàn)。

（圖片來源網(wǎng)絡(luò)）

　　市場收緊卻不失速

　　房地產(chǎn)銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)依然旺盛，房地產(chǎn)市場整體收緊卻沒有失速。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，全國商品房銷售面積同比下降1.8%。6月份，一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均回落。

　　“結(jié)合房價、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、開工面積、土地成交等來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行總體是平穩(wěn)的。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇說。

　　但值得注意的是，近段時間以來，局部地區(qū)出現(xiàn)了住宅銷售回暖、土地市場熱度回升、資金仍大量流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等情況。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，我國房地產(chǎn)貸款增加3.21萬億元，占同期各項貸款增量的33.2%。個人住房按揭貸款方面，上半年，個人住房貸款占全部新增貸款的比例近23%。5月末，房地產(chǎn)信托余額3.15萬億元，較年初增加1665.97億元，同比增長15%。

　　不難看出，房地產(chǎn)銷售市場雖然暫時遇冷，但總體仍然保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)依然旺盛，房地產(chǎn)市場整體收緊卻沒有失速。

　　因此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場始終是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要方面，房地產(chǎn)的周期很大程度上影響和決定經(jīng)濟(jì)周期波動。因此，更要警惕在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)短期波動和財政壓力加大的情況下，一些地方政府放松調(diào)控甚至刺激市場的沖動可能上升。

　　將是長期方針

　　新表述明確了房地產(chǎn)的緊縮調(diào)控不止是階段性政策，而是長期性方針，即使未來經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，也不會靠刺激房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)。

　　在央視財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)看來，這一次的會議給出了明確的信號，即不再把房地產(chǎn)作為一個短期刺激的手段。在當(dāng)前風(fēng)險挑戰(zhàn)加大的情況下，要穩(wěn)定，就要分析中國經(jīng)濟(jì)的紅利和新增長點，但不搞刺激的手段。

　　“過去三年，樓市大漲，因此房價始終處于高位，如果繼續(xù)用房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟(jì)就很容易產(chǎn)生樓市大泡沫，對整體經(jīng)濟(jì)來說十分不利。”地產(chǎn)分析人士、優(yōu)淘城總裁薛建雄在接受《國際金融報》記者采訪時指出。

　　上海交通大學(xué)中國城市治理研究院教授陳杰對《國際金融報》記者分析稱，本次會議繼續(xù)明確“房住不炒”的定位，符合市場預(yù)期，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的新表述富有深意，這明確了房地產(chǎn)的緊縮調(diào)控不止是階段性政策，而是長期性方針，即使未來經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，也不會靠刺激房地產(chǎn)來拉動經(jīng)濟(jì)。

　　陳杰進(jìn)一步向記者表示，央行近期發(fā)布的一份研究報告提出，居民杠桿率每上升1個百分點就導(dǎo)致社會零售品消費總額增速下降0.8個百分點。因此，他認(rèn)為，中央下定決心來抑制樓市，也是擔(dān)心房地產(chǎn)過熱會帶動居民杠桿率上升，進(jìn)而產(chǎn)生對消費的擠出效應(yīng)。此外，房地產(chǎn)占用資金巨大，如果不抑制房地產(chǎn)市場，資金不可能有效進(jìn)入到實體經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)投機(jī)預(yù)期不消除，再多的降準(zhǔn)降息，都只會增加實體經(jīng)濟(jì)失血而不是改善其供血。

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　　房企如何應(yīng)對

　　中國房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有觸頂，以房地產(chǎn)為主業(yè)的經(jīng)營策略仍然不變，只是今后，企業(yè)的運營思路需要適時轉(zhuǎn)變。

　　伴隨房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入，房企回歸理性，行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化競爭階段。同時，作為房企的重要“糧倉”，土地儲備規(guī)模與結(jié)構(gòu)對業(yè)績的影響持續(xù)加大。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，此輪調(diào)控從2017年初延續(xù)至今已有兩年半之久，此前不少房企預(yù)測今年下半年會逐步放松，這一心態(tài)在土拍市場體現(xiàn)得淋漓盡致。為了提前補(bǔ)倉，土拍市場從今年3月起就已逐漸回暖，且直到剛剛結(jié)束的7月，房企的拿地?zé)崆橐琅f不減。

　　中國指數(shù)研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，碧桂園拿地金額（包含招拍掛權(quán)益土地及收并購?fù)恋�，下同）就高達(dá)1086億元，拿地面積達(dá)3361萬平方米，均占據(jù)拿地榜榜首。其中，僅7月份，碧桂園在江蘇南通（樓盤）一地就新增13宗地塊。

　　而去年還在高呼“活下去”的萬科，今年以來也一反常態(tài)，“悄悄”拿下了總計1030億元的土地儲備，占據(jù)榜單第二位。

　　融創(chuàng)、中海、保利、新城、龍湖幾家房企緊隨其后，拿地金額均超過500億元。反倒是龍頭房企之一的恒大似乎早有預(yù)感，前7月拿地金額僅有281億元，排在了第15名。

　　一名中型上市房企的高管向《國際金融報》記者表示，如今，房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)大定，可以預(yù)見，未來5年-8年之內(nèi)，政策調(diào)控都將是常態(tài)，這與許多房企此前的預(yù)期不同。特別是上半年高價拿地、瘋狂補(bǔ)倉的房企，下半年或會出現(xiàn)“消化不良”的狀況，這是一個非常慘痛的教訓(xùn)。

　　不過，言及整體樓市的未來，接受《國際金融報》記者采訪的多位房企高管均持樂觀態(tài)度。

　　“中國房地產(chǎn)市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有觸頂，以房地產(chǎn)為主業(yè)的經(jīng)營策略仍然不變，只是今后，企業(yè)的運營思路需要適時轉(zhuǎn)變。”其中一名房企高管分析道，房企過去靠土地增值來獲取利潤的時代已經(jīng)結(jié)束，未來的市場競爭將更加激烈，各個房企之間拼的是產(chǎn)品優(yōu)劣、成本管控、品牌效應(yīng)、資金周轉(zhuǎn)等多個方面。

　　該高管進(jìn)一步補(bǔ)充道，未來，房企除了做好主業(yè)之外，發(fā)展多元化業(yè)務(wù)也是應(yīng)對風(fēng)險、提升企業(yè)品牌必不可少的部分。特別是在強(qiáng)調(diào)控時代，房企持有的位于部分核心城市的商業(yè)地產(chǎn)等多元化產(chǎn)業(yè)就更加體現(xiàn)出其價值所在，這也是如今各大房企紛紛加大多元化布局力度，強(qiáng)勢進(jìn)軍房地產(chǎn)上下游周邊產(chǎn)業(yè)的根源所在。

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　　房價會降嗎

　　房價未來走勢如何，還要看具體政策。一旦政策放松，根據(jù)當(dāng)前樓市“供不應(yīng)求”的狀態(tài)，房價仍有可能出現(xiàn)上漲。

　　事實上，無論政策如何變動，對于普通居民而言，最為關(guān)注的永遠(yuǎn)都只是“房價”。

　　多位業(yè)內(nèi)人士向《國際金融報》記者表示，房價穩(wěn)中有降，甚至不升不降將是下半年政策調(diào)控的主要目標(biāo)，這一點從大連剛剛出臺的“準(zhǔn)跌不準(zhǔn)漲”新規(guī)中體現(xiàn)的尤為明顯。

　　一位負(fù)責(zé)資本運作的房企高管在接受《國際金融報》記者采訪時分析稱，中央此次會議提及的貨幣政策是“松緊適度，保持流動性合理充裕”，同時又強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，可以預(yù)見，接下來資金市場會處于“社會資金整體寬松，房地產(chǎn)行業(yè)資金流入受限”的階段。一方面融資受限，另一方面囤地補(bǔ)倉消耗了大量現(xiàn)金流，因此，為了保證資金正常周轉(zhuǎn)，預(yù)計下半年各個房企將會采取靈活調(diào)價、銷售搶收、降價促銷等一系列舉動，房價短期內(nèi)很可能有所下滑。

　　“這也是近期土拍市場火熱，樓市有升溫跡象造成的后果。”該名高管進(jìn)一步表示，至于房價長遠(yuǎn)來看走勢如何，還要看具體政策。一旦政策放松，根據(jù)當(dāng)前樓市“供不應(yīng)求”的狀態(tài)，房價仍有可能出現(xiàn)上漲。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，房價“當(dāng)然還會再漲”，買房經(jīng)驗很簡單，就是看政策，看銀行信貸，資金成本是上行還是下降。

　　不過，在陳杰看來，未來一段時期內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策很難有所放松。他認(rèn)為，本次中央政治局會議的精神可以與7月29日發(fā)改委、央行、財政部、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《2019年降低企業(yè)杠桿率工作要點》聯(lián)系起來，尤其是其中“大力發(fā)展股權(quán)融資”“提升上市公司質(zhì)量”“增強(qiáng)投資者信心”“按照投資者適當(dāng)原則，有序促進(jìn)社會儲蓄轉(zhuǎn)為股權(quán)投資，拓寬企業(yè)資本補(bǔ)充渠道”“豐富股權(quán)融資市場投資者群體”等表述，這與中央政治局會議的精神是一脈相承的。

　　陳杰認(rèn)為，可以預(yù)期，政府未來會出臺一系列政策來提振社會對股市的信心，加強(qiáng)對上市公司治理，以期利好股市。與此同時，只有抑制樓市，錢才能進(jìn)股市，股市才能紅火起來，這是一套“組合拳”，從而增強(qiáng)社會資本對股市信心。