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　　2019年樓市已經(jīng)過半，依照慣例，是時候?qū)ι习肽甑那闆r做盤點，并說說下半年的市場該怎么走。

　　都知道，房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口。

　　其實，任何政策層面的風吹草動都會影響房價的變化。形勢可以預(yù)判，房價不可預(yù)估，我們想要讀懂下半年樓市的走勢，就要從上半年這樓市六大現(xiàn)象入手。

　　曇花一現(xiàn)的樓市小陽春

　　回顧上半年樓市成交，不得不提出現(xiàn)在3、4月的這一輪樓市小陽春。從國家統(tǒng)計局4月16日發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)來看，今年一季度全國銷售額同比增長5.6%，增速提高2.8個百分點，而全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長和增速均創(chuàng)下近一年新高。

　　在價格方面，環(huán)比上漲城市數(shù)量達到65個，總數(shù)已接近2017年市場熱度最高時的數(shù)值。同比來看，70成全線上漲，無一下跌，樓市小陽春再現(xiàn)。

　　出現(xiàn)此現(xiàn)象的原因是多方面的。自2017年全國最嚴調(diào)控以來，市場成交量大幅下降，經(jīng)過兩年時間，樓市積壓的剛需需求得以釋放。按照一般規(guī)律，年后都是市場集中放量的時段。年初，大家對今年樓市形勢的預(yù)期比較樂觀，銀行信貸也較為充足，這才導(dǎo)致各地成交集中爆發(fā)

　　但是，這波反彈很快就被摁住。4月，中央再提“房住不炒”，并確立了“因城施策”的方針，進入5月以來，各地針對房地產(chǎn)進行了40多次調(diào)控，比如蘇州，佛山以及大連等，密集精準的調(diào)控動作使得各地樓市降溫明顯。

　　那么，下半年樓市會再現(xiàn)“金九銀十”么？從目前來看，這種概率基本很渺茫。

　　密集出臺的調(diào)控政策

　　如果說我國樓市是政策市，這并不為過。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自4月份大會以來，各地出現(xiàn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，4月份近60次，5月份有40多次，6月份仍有40多次，這在2018年創(chuàng)紀錄的438次后，單月還能達到這個量級，就足以說明中央對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心之堅定。

　　2018年11月以來，部分地區(qū)樓市政策相對較為寬松。特別是去年12月，菏澤取消限售的消息一出，引發(fā)極大關(guān)注，甚至被過度解讀為樓市調(diào)控放松“第一槍”。其實這只是“一城一策”、“因城施策”政策的體現(xiàn)。

　　在“房住不炒”的大前提下，“因城施策”不僅要對樓市過熱城市進行調(diào)控，對于庫存壓力較大的地區(qū)也要進行調(diào)控，理解了這一點，才能更好的把握當下樓市的走向。

　　瘋狂的開發(fā)商拿地潮

　　如果說上半年樓市最為瘋狂的是什么，毫無疑問，是土拍！

　　6月24日，深圳一次性拿出5宗宅地進行出讓，最終均最高限價出讓，總價224億元。當天現(xiàn)場超30家房企、近400多位房地產(chǎn)從業(yè)人員貢獻了一場堪稱“史詩級”的土拍盛宴。

　　除了深圳外，南京上半年共出讓39幅地塊，累計498.34億元，成都共計出讓82宗土地，成交面積達7222.4畝，寧波供成交84宗住宅用地，其中市六區(qū)就有36宗，而杭州、蘇州、武漢、合肥等城市，在3、4月間都乍現(xiàn)單日土地成交金額超過100億元“盛景”。

　　出現(xiàn)土拍熱潮的城市，多數(shù)是經(jīng)濟增長較快的一線或新一線城市。這些城市本身土地供應(yīng)較為緊缺，土地出讓也是對各地政府的財政支出的重大補充。另外，也和各地人才住房認為有關(guān)。

　　使出渾身解數(shù)的搶人大戰(zhàn)

　　盤點上半年的熱詞，各地的為了吸引人才落戶引發(fā)的“搶人大戰(zhàn)”不得不提。

　　比如杭州和天津，在原有基礎(chǔ)上進一步放寬落戶條件；深圳和重慶直接給出力度不小的激勵措施；而石家莊更是給出“零門檻”的落戶政策來招攬人才。

　　搶人大戰(zhàn)的背后，其實是在搶人口。比如此輪人才引進較為成功的西安，在2011年到2015年這5年間，人口增長不到20萬人，平均每年不足4萬人，由于人口老齡化和生育率下降等問題，一個城市如果想長期發(fā)展，這樣的增長速度肯定是不行的。而西安加入搶人大戰(zhàn)后，今年前3個月就有23萬人落戶西安。

　　有人才有人口紅利，樓市也一樣。

　　在此輪城市間的“人口攻堅戰(zhàn)”中，也許新一線和二線城市還能笑到最后，但是，四、五線城市今后可能不得不面對城市收縮的現(xiàn)實了。

　　首套房貸利率降至18年來最低

　　在連降半年之后，數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，全國首套房貸款平均利率為5.42%，較4月環(huán)比下降6BP；二套房貸款平均利率為5.74%，環(huán)比下降8BP，目前均為2018年以來最低水平。

　　目前從整體看，這輪房貸下調(diào)大潮已接近尾聲，不同城市貸款利率也有差異。比如，廈門、上海和天津為全國最低前三，平均房貸利率分別為4.90%、4.92%和4.93%，其他7個低城市的水平也在5.30%以下。一線城市中廣州和北京、二線城市海口都被擠出全國十低。

　　近期多地銀行已經(jīng)開始上調(diào)首套房貸利率，收緊房貸額度。下半年來看，前期房貸利率下跌較大的城市目前趨于平穩(wěn)；前期漲幅過大的，且在2019年以來相對堅挺的依然有下跌空間。

　　棚改之后的三四線樓市

　　前段時間，各地棚改開工數(shù)據(jù)出爐，2019年全國棚改開工計劃目標約285萬套，遠低于此前450萬套的預(yù)期，而與2018年的626萬套相比，減少了341萬套，腰斬過半。

　　毫無疑問，受棚改政策影響最直接的便是三四線樓市，在過去兩年，棚改貨幣化也成為助推三四線樓市上漲的主要動力，而隨著棚改大潮的褪去，三四線樓市是否會縮水，答案也是肯定的。

　　通過棚改，很多小鎮(zhèn)青年得以到三四線城市去買房置業(yè)，也在一定時期對三四線樓市去庫存起到了一定作用，也帶動了部分三四線城市樓市的繁榮。但是，隨著未來棚改數(shù)量的減少，以及棚改一些結(jié)構(gòu)性的變化，比如將貨幣化安置比例降低，改為以實物安置為主，這都會導(dǎo)致購買力下降，也在一定層面上降低了對三四線樓市的驅(qū)動。

　　未來一段時間，三四樓市因為后續(xù)需求不足，此前漲上去的房價將難以為繼，但是也不會出現(xiàn)普遍大降的情況。那么三四城市房子還能不能買呢？

　　隨著其房價逐漸回歸理性，如果是居住需求的話，淘到性價比高的房子還是可入手的，總之，還是要看準時機再下手。