今年的“金九”，恐怕會是樓市的淡季。因為，從房地產(chǎn)開發(fā)投資到銷售端，樓市仍在繼續(xù)之前的下行態(tài)勢，且開始蔓延至拿地端。

　　9月14日國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新房地產(chǎn)投資銷售數(shù)據(jù)顯示，1～8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.9%，增速與1～7月份持平；商品房銷售面積增速比1～7月份回落1.3個百分點；房屋新開工面積增速回落0.4個百分點；房企到位資金增速回落0.7個百分點。

　　在土地市場上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長10.1%，增速比1～7月份回落1個百分點。這是房企拿地節(jié)奏首度放緩。不過，從1～8月份土地成交價款增速提高1.7個百分點來看，地價仍在上漲。

　　事實上，隨著全國降負債、降杠桿樓市調控政策的繼續(xù)深化，部分敏銳的房企已經(jīng)開始收縮擴張戰(zhàn)線，回籠現(xiàn)金流好“過冬”。

　　有業(yè)內專家預言，今年樓市會度過近3年來最差的一個“金九銀十”。

　　不止于此。今年下半年乃至明年，全國樓市在持續(xù)加碼的政策調控大背景下，恐都很難改變繼續(xù)下行的態(tài)勢。

　　樓市繼續(xù)降溫

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1～8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1～7月份持平，而該增速自5月份以來已經(jīng)連續(xù)4個月保持回落。其　中，住宅投資47440億元，增長10.1%，增速提高0.1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.3%。

　　其中，西部地區(qū)、中部地區(qū)以及東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速均繼續(xù)回落，僅東部地區(qū)開發(fā)投資增速小幅回升。1～8月份，西部地區(qū)投資同比增長4%，增速回落1.1個百分點；中部地區(qū)投資同比增長13.3%，增速回落0.5個百分點；東北地區(qū)投資繼續(xù)下滑，同比下降7.4%。僅東部地區(qū)開發(fā)投資同比增長8.8%，增速提高0.3個百分點；

　　商品房銷售面積下滑趨勢更為明顯。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1～8月份，商品房銷售面積98539萬平方米，同比增長12.7%，增速比1～7月份回落1.3個百分點。商品房銷售額78096億元，增長17.2%，增速回落1.7個百分點。其中，住宅銷售額增長14.2%，增速回落1.7個百分點。

　　分地區(qū)來看，東部、中部、西部房地產(chǎn)銷售增速繼續(xù)全線回落。而東北地區(qū)銷售額增速罕見地出現(xiàn)了微增。

　　1～8月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長7.9%，增速比1～7月份回落1.4個百分點；銷售額增長9.8%，增速回落1.9個百分點。中部地區(qū)商品房銷售面積增長16.6%，增速回落1.4個百分點；銷售額增長26%，增速回落2個百分點。西部地區(qū)商品房銷售面積增長18.6%，增速回落1.4個百分點；銷售額增長35.1%，增速回落1.4個百分點。

　　而東北地區(qū)商品房銷售面積同比增長9%，增速與1～7月份持平；銷售額則同比增長19.5%，增速提高0.4個百分點。

　　“從房屋銷售數(shù)據(jù)來看，實際上體現(xiàn)了一個特點，即調控使得市場降溫的態(tài)勢依然比較明顯，所以這也會帶來很多新的市場變化，比如說房企的漲價態(tài)勢也會減弱。從實際情況看，雖然銷售增幅減弱，但依然是正增長，這和部分三四線城市的房屋銷售市場崛起有關。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

　　同樣繼續(xù)回落的還有房企的到位資金。1～8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金99804億元，同比增長9%，增速比1～7月份回落0.7個百分點。

　　房企資金來源主要有三大塊，即國內貸款，自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸。其中，自籌資金和個人按揭貸款增速均延續(xù)7月份的下滑態(tài)勢而繼續(xù)收縮。1～8月份，自籌資金31439億元，下降1.7%；個人按揭貸款僅同比增長2.4%，較1～7月份4.1%的增速再次下滑1.7個百分點。

　　嚴躍進認為，從到位資金狀況看，增幅開始收窄，這和當前對于房地產(chǎn)金融灰犀牛式風險的管控是有關的，這也充分體現(xiàn)了當前房地產(chǎn)市場較好的投資模式和投資思路，即把控金融風險的導向是比較明確的。從實際情況看，類似的金融數(shù)據(jù)也會帶來房企后續(xù)投資的低調和謹慎，即大規(guī)模拿地動作會相對掂量一番，同時也會有更多房企在資金回籠方面有較大的動作。

　　拿地節(jié)奏放緩 部分大房企主動削減土地儲備

　　自去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商持續(xù)的瘋狂拿地勢頭終于出現(xiàn)緩沖。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1～8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14229萬平方米，同比增長10.1%，增速比1～7月份回落1個百分點；土地成交價款6609億元，增長42.7%，增速提高1.7個百分點。

　　來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)亦顯示，今年8月份，全國300個城市整體土地供應量環(huán)比繼續(xù)增長，但是，土地成交量以及土地出讓金卻出現(xiàn)環(huán)比雙雙下降的情況。其中，住宅類用地成交面積2436萬平方米，環(huán)比減少12%，同比減少6%；住宅用地出讓金總額2632億元，環(huán)比減少12%，同比增加17%。

　　分城市來看。一線城市8月份因土地供應節(jié)奏放緩，供求兩端多項指標均環(huán)比下行。一線城市土地成交面積環(huán)比減少17%，同比減少27%；土地出讓金環(huán)比減少15%，同比減少44%。

　　二線城市8月份土地成交面積環(huán)比減少12%，同比減少16%；土地出讓金環(huán)比減少9%，同比增加8%。三四線城市土地供應繼續(xù)加碼，但成交量下降。8月份三四線城市土地成交面積環(huán)比減少26%，同比減少9%；土地出讓金環(huán)比減少22%，同比增加15%。

　　部分大房企主動削減土地儲備規(guī)模，轉而努力降低負債率和杠桿率。中國恒大宣布實施了土地儲備負增長計劃，計劃土地儲備每年下降5%～10%，相當于每年減少1000萬到2000萬平方米土地儲備。“今年開始強調以效益為中心，公司不再追求規(guī)模。”恒大管理層稱。

　　標桿房企風向標開始發(fā)生轉變。中國恒大的主動收縮動作，或許為行業(yè)內的激進略地者提出了警示。