近日，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（下稱(chēng)《方案》），探索試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房，為住房租賃市場(chǎng)增加新供給。在廣東，廣州、佛山、肇慶3個(gè)城市在試點(diǎn)城市范圍內(nèi)。
在集體用地建設(shè)租賃住房，意味著租賃房源供給量或?qū)⒂兴黾印Ｄ敲�，市�?chǎng)的新蛋糕究竟有多大？
集體土地建租賃住房 市場(chǎng)新蛋糕有多大？
住房租賃市場(chǎng)將迎新增量
根據(jù)國(guó)土部和住建部印發(fā)的文件，此次發(fā)布《方案》的目的，是為了增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。
《方案》要求完善集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)機(jī)制，提出村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。在監(jiān)管方面，《方案》還提出租賃住房不得以租代售、不得轉(zhuǎn)租，探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
此次發(fā)布的《方案》，得到一些行業(yè)專(zhuān)家的積極評(píng)價(jià)，方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志指出，試點(diǎn)方案的推出等于是定向釋放了增量土地，“這次集體用地參與到租賃住房建設(shè)，將會(huì)成為樓市新的增量，而這種做法也會(huì)減少租賃房對(duì)商品房的‘抽血’。”鄧浩志認(rèn)為，《方案》對(duì)于建設(shè)租賃用房與穩(wěn)定房?jī)r(jià)都有著積極意義。
建設(shè)難度小于舊城改造
在城市中，集體土地多集中在城中村和城區(qū)外圍，因此必須面對(duì)拆遷與建設(shè)的問(wèn)題。在廣州，冼村等城中村的改造便經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的過(guò)程，那么今后在集體土地建設(shè)租賃住房，會(huì)不會(huì)同樣遇到一些阻力？
對(duì)此，鄧浩志持樂(lè)觀態(tài)度。“這與之前的舊城改造不同，因?yàn)榕f改的城中村土地已經(jīng)被收歸國(guó)有，但集體用地建設(shè)租賃住房，土地性質(zhì)并沒(méi)有發(fā)生變化”，因此他認(rèn)為，改造的難度會(huì)相對(duì)小一些。
不過(guò)，中山大學(xué)政治與公共事務(wù)管理學(xué)院特聘副研究員何力武向記者表示，整體市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變遷外加政府各種稅費(fèi)優(yōu)惠和補(bǔ)助，能否令住房租賃的收益相對(duì)占優(yōu)，是在城中村發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)成功與否的關(guān)鍵所在。
“就城中村租賃供給變遷而言，關(guān)鍵是村集體到底掌握了多大規(guī)模和多大比重的物業(yè)”，何力武說(shuō)。
“小產(chǎn)權(quán)房”將何去何從？
提到集體用地建設(shè)住宅，不少人會(huì)聯(lián)想到“小產(chǎn)權(quán)房”。盡管小產(chǎn)權(quán)房的交易不受法律保護(hù)，但由于價(jià)格相對(duì)便宜，部分購(gòu)房者仍然會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋解決居住問(wèn)題。記者注意到，在國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)文后，也有一部分聲音認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房獲得了新的出路。
廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)韓世同認(rèn)為，允許集體土地租賃，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以進(jìn)入這類(lèi)市場(chǎng)，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，但小產(chǎn)權(quán)房依舊不能流通與銷(xiāo)售。
其實(shí)，《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》中就明確規(guī)定了集體租賃住房不得“以租代售”，因而也進(jìn)一步強(qiáng)化了集體土地建設(shè)租賃住房的用途。不過(guò)，由于小產(chǎn)權(quán)房都是以居住為目的修建的，因此也能夠用作租賃。
那么，未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房的出路在哪里？對(duì)于這一點(diǎn)，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，目前很多小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，在安全、消防及道路交通方面的設(shè)施仍然不夠規(guī)范，達(dá)不到廣泛租賃的需求，需要經(jīng)過(guò)細(xì)分、規(guī)范、改造等一系列措施。
政策有利于緩解住房緊張
對(duì)于城市中的租房大軍而言，可供租賃的房源當(dāng)然是越多越好，這樣選擇余地增多的同時(shí)，價(jià)格可能會(huì)更加優(yōu)惠。那么此次出臺(tái)的新方案，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有哪些影響？
對(duì)此韓世同表示，因?yàn)樽夥康姆吭丛龆�，增加得較快，因此盡管短期內(nèi)政策對(duì)商品房的影響不大，但是未來(lái)對(duì)于租房市場(chǎng)還是會(huì)產(chǎn)生作用。
而黃韜則認(rèn)為，這次印發(fā)的方案，是進(jìn)一步落實(shí)住房本質(zhì)指導(dǎo)思想延伸的一個(gè)措施。他表示，如果能實(shí)施下去，對(duì)于緩解目前的住房緊張將會(huì)有很大的作用，這樣也能使得樓價(jià)更加趨于穩(wěn)定，也會(huì)對(duì)未來(lái)住房的格局、市場(chǎng)的發(fā)展方向產(chǎn)生一定的影響。
“從使用價(jià)值這個(gè)方向來(lái)看，發(fā)展集體用地租賃住房可以充分展現(xiàn)住房的本質(zhì)，這個(gè)方向值得鼓勵(lì)與探索”，黃韜說(shuō)。
