中國(guó)指數(shù)研究院3日發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2016總結(jié)& 2017展望》報(bào)告，全面梳理包括我省寧蘇錫等城市在內(nèi)的2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)，并對(duì)2017年樓市做出展望。
寧蘇買房套均花費(fèi)排位居前
去年，寧蘇錫樓市量?jī)r(jià)齊升，買房門(mén)檻逐步抬高。在三地買一套房平均花費(fèi)多少錢？報(bào)告給出答案：南京207萬(wàn)、蘇州213萬(wàn)、無(wú)錫116萬(wàn)。放眼全國(guó)，購(gòu)房門(mén)檻最高的是北京，成交住房套均總價(jià)549萬(wàn)；深圳次之，套均總價(jià)525萬(wàn)；上海套均總價(jià)488萬(wàn)，位列第三；廈門(mén)套均總價(jià)318萬(wàn)，列第四；蘇州、南京緊隨其后，居第五、第六。這份報(bào)告同時(shí)統(tǒng)計(jì)8個(gè)三線城市2016年成交住房套均總價(jià)，其中，昆山136萬(wàn)、南通110萬(wàn)、常州93萬(wàn)。
核心一二線城市及其周邊三線城市成交住房套均總價(jià)較2015年明顯上升，其中，北京住房成交套均總價(jià)同比漲33%，深圳同比漲幅更是超過(guò)50%；蘇州、廈門(mén)、東莞、昆山等套均總價(jià)漲幅超30%；合肥、南京等套均總價(jià)漲幅達(dá)20%左右。
各地高價(jià)位住房“門(mén)檻線”因此水漲船高，北京、上海超1000萬(wàn)元，深圳971萬(wàn)元；二線城市中，蘇州高價(jià)位住房“門(mén)檻線”同比提升幅度最大，目前是412萬(wàn)；其他省內(nèi)城市分別為：南京377萬(wàn)，無(wú)錫191萬(wàn)，昆山242萬(wàn)，南通180萬(wàn)，常州142萬(wàn)。中低價(jià)位樓盤(pán)“門(mén)檻線”也在提升：南京195萬(wàn)，蘇州190萬(wàn)，無(wú)錫104萬(wàn)，昆山120萬(wàn)，南通101萬(wàn)，常州84萬(wàn)，各檔次樓盤(pán)購(gòu)買壓力均增大。
寧蘇錫人均住房均超40平方米
中指院將各城市2011年-2016年11月人均商品住宅成交量加上2010年六次人口普查的人均住房建筑面積，用來(lái)衡量各城市人均住房擁有量。結(jié)果顯示，寧蘇錫等15個(gè)二線城市人均住房建筑面積均超過(guò)40平方米，其中蘇州和無(wú)錫人均住房建筑面積直逼50平方米。
顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)“黃金十年”的快速發(fā)展，大部分城市早已告別住房短缺時(shí)代，未來(lái)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間相對(duì)有限，尤其在政策收緊周期，對(duì)于多套房的限制將顯著影響市場(chǎng)增量空間。
不過(guò)也要看到，住房擁有量較高的城市，都是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的，其相對(duì)豐厚的產(chǎn)業(yè)布局和較為完善的生活配套，仍將產(chǎn)生“虹吸效應(yīng)”，而伴隨當(dāng)?shù)鼐用裆钏降奶岣撸磥?lái)高品質(zhì)的改善需求仍有空間，因此產(chǎn)品差異化定位及具有較強(qiáng)產(chǎn)品能力的房企，在此類城市仍有較大發(fā)展機(jī)會(huì)。
熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)回調(diào)將是大概率
報(bào)告預(yù)判，伴隨內(nèi)外部環(huán)境的轉(zhuǎn)變，今年中國(guó)房地產(chǎn)基本政策目標(biāo)將以“穩(wěn)定”為主，市場(chǎng)將逐步回歸理性。
去年，合肥、廈門(mén)、南京和蘇州房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，被業(yè)界稱為樓市“四小龍”。這4個(gè)城市的共同特點(diǎn)是人口持續(xù)流入，尤其是近幾年小學(xué)在校生人數(shù)快速增長(zhǎng)，領(lǐng)先全國(guó)。同時(shí)，4城市均位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)，過(guò)去幾年價(jià)格被低估也造就了樓市的集中爆發(fā)。不過(guò)，一輪大漲后這些城市房?jī)r(jià)空間和購(gòu)買力已被透支，今年量?jī)r(jià)上漲動(dòng)力已然不足。
去年，一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高，32個(gè)一二線城市人民幣新增貸款高達(dá)約6.7萬(wàn)億元，占全國(guó)新增貸款56%，而同期其他城市占比則降至44%�？梢哉f(shuō)，去年受房?jī)r(jià)帶動(dòng)影響，一二線熱點(diǎn)城市的吸金效應(yīng)明顯增強(qiáng)。但是，隨著調(diào)控政策持續(xù)收緊，信貸政策也趨于收緊，三四線城市將通過(guò)補(bǔ)位一二線城市來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)在新型城鎮(zhèn)化和去庫(kù)存政策支持下，信貸資源有望向三四線城市適度傾斜，這將使一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)回調(diào)。
今年，購(gòu)房需求一定程度上會(huì)向三四線城市溢出，但這絕不是一二線向三四線城市的全面?zhèn)鲗?dǎo)。中指院認(rèn)為，最有潛力的三四線城市大致分為兩種：一種是位于發(fā)達(dá)大城市周邊的小城市，借勢(shì)一體化發(fā)展機(jī)遇，承接產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移的同時(shí)，房地產(chǎn)需求自然不斷增長(zhǎng)；一種是依靠自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，吸引更下一層級(jí)的人口流入與置業(yè)需求。無(wú)論是哪類城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一定是建立在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)之上，有產(chǎn)業(yè)才有未來(lái)，否則，房地產(chǎn)的狂飆突進(jìn)最終也難逃泡沫破裂的命運(yùn)。本報(bào)記者 汪曉霞
