針對市場把房價泡沫歸因于央行貨幣超發(fā)，中國央行貨幣政策委員會委員樊綱認(rèn)為，僅僅把房地產(chǎn)歸因為貨幣問題解決不了問題。

　　“這兩年的貨幣比前兩年增加的更少了，為什么房地產(chǎn)飆升了，前兩年為什么不飆升?說貨幣多了，貨幣怎么不到三四線城市，怎么都到一二線城市了?它現(xiàn)在不到豬肉那里了，怎么就到房地產(chǎn)來了?怎么去年炒股，現(xiàn)在不炒股了?”

　　樊綱表示，把這個責(zé)任推到一般的貨幣上，貨幣政策現(xiàn)在基本是中性的，不能緊縮，也不能增加。

　　他進一步談到了過去一年房地產(chǎn)市場兩極分化狀態(tài)，認(rèn)為這是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的偏差問題。

　　“回想過去的一年，最大的一個房地產(chǎn)的現(xiàn)象，就是兩極分化問題，一二線和三四線分化差距的問題。這個話題過去也講了多年，是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的偏差問題。特別是我們多年的城鎮(zhèn)化的基本思路是限制大城市發(fā)展，鼓勵小城鎮(zhèn)發(fā)展。結(jié)果是大家還是往大城市走，結(jié)果小城市樓盤建成之日就是人口走光之時。”

　　2008年金融危機后，美國和日本的居民房貸余額均開始回落，只有中國持續(xù)上升，并于2014年超過日本。對此近期已經(jīng)多位經(jīng)濟學(xué)家和分析師發(fā)出警告。

　　巴曙松的演講特別提到了中國居民杠桿率高低的問題，認(rèn)為中國居民房貸收入比已經(jīng)超過日本泡沫時期。他用數(shù)據(jù)分析：

　　“中國的居民杠桿率近年來增長非�？欤瑥�2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年這個數(shù)字估計會超過43%，到44%。

　　每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升，而在房價平穩(wěn)的時候，杠桿率也總體平穩(wěn)，房價越平穩(wěn)，老百姓越不借錢買房子。”

　　他表示，中國居民房貸收入比增長非�？�，已經(jīng)接近發(fā)達國家的水平。中國在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達0.46，已經(jīng)超過日本的泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的水平，預(yù)計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。

　　橫向?qū)Ρ�，截�?015年，中國居民的債務(wù)DGP比不到40%，英國、美國已經(jīng)到80%以上，日本也超過了60%，所以中國的水平低于發(fā)達國家，但是和墨西哥這些跟中國發(fā)展水平相近的國家相比，已經(jīng)屬于比較高的了。

　　以下是樊綱和巴曙松演講實錄：

　　樊綱演講主題《如何看待流動性陷阱與房地產(chǎn)市場變化》

　　樊綱：今天我想講的主要問題就是，回想過去的一年，最大的一個房地產(chǎn)的現(xiàn)象，就是兩極分化問題，一二線和三四線分化差距的問題。這個話題過去也講了多年，是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的偏差問題。到了這次出現(xiàn)兩極分化之后，我說我們到了再反思這個問題的時候了。

　　所謂城鎮(zhèn)化和城市化，你要摳字眼的話，沒有什么大的差別，都是農(nóng)民要進城，但是在實際執(zhí)行當(dāng)中，在指導(dǎo)思想上，在政策落地上，這兩個是有差別的，特別是我們多年的城鎮(zhèn)化的基本思路是限制大城市發(fā)展，鼓勵小城鎮(zhèn)發(fā)展。結(jié)果是大家還是往大城市走，大城市的規(guī)劃一再突破，剛做一個500萬的，接著就有1000萬人了，深圳前兩年做一個800萬人的規(guī)劃，現(xiàn)在已經(jīng)是2100萬人了，土地也受限制，公共產(chǎn)品也受限制，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做的規(guī)劃小而又小，結(jié)果就是大家都很擁擠，房價飆升。

　　在另一端，在一些小城鎮(zhèn)，好的想法是我們到小城鎮(zhèn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，去創(chuàng)造就業(yè)，結(jié)果小城鎮(zhèn)沒這個功能，企業(yè)到哪兒去發(fā)展，它要根據(jù)各種條件，人往哪兒走?人是有理性選擇的，是趨利避害的，他要找就業(yè)，要找收入，找比較好的收入的就業(yè)，小城市提供不了。結(jié)果小城市樓盤建成之日就是人口走光之時。所以這個基本的問題是違背了城市化的基本規(guī)律，城市化在早期階段一定是人往大城市走，因為大城市提供聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)，才能使更多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更多的就業(yè)能夠提供，包括人的聚集帶來服務(wù)業(yè)的發(fā)展，人的聚集帶來了時尚產(chǎn)業(yè)，帶來了各種文化的發(fā)展。這是年輕人所需要的。所以你說人往哪兒走，你就問問你的孩子，你還不用問城里的孩子，你問問農(nóng)村讀過高中的孩子，他會留在小城鎮(zhèn)嗎?別說你去了，他都不去。這是城市化的規(guī)律。

　　樊綱表示：一定是大城市首先發(fā)展，小城市人口流失，要經(jīng)過一代、兩代甚至三代人退休的時候，人口開始回流的時候，小城市的人口才會穩(wěn)定下來。

　　樊綱：我講兩個問題，第一，說現(xiàn)在房地產(chǎn)價格飆升是因為貨幣流動性多了，剛才我說“流動性陷阱”這個詞大概指的是這個。一切價格上漲跟貨幣當(dāng)然都有關(guān)系，貨幣是像水一樣的，有任何的縫隙它都會鉆過去，豬肉價格也是它，蔬菜價格也是它，房地產(chǎn)價格也是它，都是有貨幣的原因，貨幣是一般等價物。但是你僅僅批判一般等價物，解決不了你的問題，而且在某一個時點上，某些階段上，你的價格變化不一定就是因為貨幣增長。這兩年的貨幣比前兩年增加的更少了，為什么房地產(chǎn)飆升了，前兩年為什么不飆升?說貨幣多了，貨幣怎么不到三四線城市，怎么都到一二線城市了?它現(xiàn)在不到豬肉那里了，怎么就到房地產(chǎn)來了?怎么去年炒股，現(xiàn)在不炒股了?把這個責(zé)任推到一般的貨幣上，貨幣政策現(xiàn)在基本是中性的，不能緊縮，也不能增加，但為什么就變成它的原因了?大家說現(xiàn)在老百姓手里錢多，老百姓手里錢多是因為貨幣增多了，還是他的收入增長了?如果說房地產(chǎn)市場的需求增加，是因為貸款特別寬松，這里面有貨幣政策的問題，但是好像最近這一年多來也沒有特別寬松，對二三線城市寬松一點，好像有一段時間對一二線城市有一點寬松，但是馬上又收了。房地產(chǎn)媒體的業(yè)內(nèi)人士一提問題就說，現(xiàn)在是不是因為貨幣多了導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升?你去分析分析原因吧，這話如果再說下去，你刨根問底，你自己去刨一刨。

　　樊綱：房價到高是因為地價高，現(xiàn)在的地價高于過去的房價。那我就問一個基本的問題，諸位都是做企業(yè)的，這地價不是你拍出來的嗎?你要不預(yù)計未來的房子賣得比現(xiàn)在好，你為什么拿這個地?是因為我們現(xiàn)在的地再不拿，我們沒活干了。那我就要問一問，為什么有那么多的房地產(chǎn)公司?你們?yōu)槭裁床患娌ⅰ⒅亟M一些?為什么不淘汰一些?為什么還要去拿地?拿地的成本高了，勞動成本高了，建筑成本高了，你要虧損了，你為什么還要拿地?那就怪政府，意思就是地價太高是政府要價太高，政府在這個地價問題上的職責(zé)，就是把級差地租都收走，就是把你的超額利潤都榨干，讓你只拿平均利潤，這是政府的公共職責(zé)，至于政府拿這個去干什么，他有沒有干正事，這是另外一回事，這是要監(jiān)督政府的問題。所以作為專業(yè)人士，就不要再講這些外行的話，這聽了多年了，今年好像這個問題還特別嚴(yán)重，大家都抱怨地價太高了，你嫌高可以不要拍。對市場的分析，對市場的預(yù)期，很多不是老百姓市場，很多是因為我們內(nèi)部在引導(dǎo)，引導(dǎo)房價漲上去。包括我聽媒體人的一些講話就是，高了就好，引導(dǎo)它往高了走。二三線城市現(xiàn)在有一個普遍說法，說房價高了才能去庫存，你要再把房價漲上去，你能把人留下嗎?可能會暫時解決一部分庫存問題，但是根本問題你能通過房價高去解決嗎?大家買了那個房子將來有人租嗎，有人接手嗎?所以我們需要冷靜地、深入地分析這些問題。

　　巴曙松演講主題《中國房地產(chǎn)市場新特征與新趨勢》

　　巴曙松：城市化的流動速度在減緩，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。1998年到2010年，中國進入到一個快速的城鎮(zhèn)化階段，大量的農(nóng)村人口向城市遷移，2015年中國的城鎮(zhèn)化率是56.1%，相比之前有大幅的提升。

　　巴曙松：中國的居民杠桿率近年來增長非�？欤瑥�2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%。

　　2016年這個數(shù)字估計會超過43%，到44%，而每一輪房價的上漲，都伴隨著居民杠桿率持續(xù)的提升，而在房價平穩(wěn)的時候，杠桿率也總體平穩(wěn)。

　　巴曙松：反而，我們中國居民的債務(wù)卻很低，截止到2015年，中國居民的債務(wù)DGP比不到40%，英國、美國已經(jīng)到80%以上，日本也超過了60%。

　　巴曙松：中國在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達0.46，已經(jīng)超過日本的泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預(yù)計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。

　　巴曙松：2015年以來，一線、二線城市的房地產(chǎn)銷量價格持續(xù)升溫，庫存下降很明顯。而三四線城市則呈現(xiàn)出銷售低迷，去庫存壓力比較大的情況。北京市場熱，傳導(dǎo)到周邊的廊坊、固安市場，它的交易量和房價上升得很快。

　　巴曙松：以上海為核心的長三角都市圈的區(qū)域同化，我們看到的價格的走勢，近年來趨同更強，南京、蘇州、杭州等重點二線城市跟隨上海，在2016年上半年表現(xiàn)也很好。

　　巴曙松：另外一個趨勢是一線城市的二手房化，2015年以來，一線城市二手房市場成交占比上升加快，而且二者之間的差距逐步擴大，2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分別是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，而2016年上半年，該數(shù)字已經(jīng)上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。