近日，融創(chuàng)中國以并購形式獲取在佛山的第三個(gè)項(xiàng)目，宣布與龍光地產(chǎn)各自分擔(dān)50%的地塊開發(fā)。與此同時(shí)，保利VS碧桂園、新鴻基VS合景泰富也正攜手高調(diào)“秀恩愛”，更有華潤置地?cái)y手碧桂園，上演“只參股不參與經(jīng)營”的戲碼……如果說前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的清洗已把一些中小企業(yè)排擠到門檻之外，那么在佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、地價(jià)不斷攀升的今天，就連大房企也不得不轉(zhuǎn)變思路“合縱連橫”了。
融創(chuàng)并購昔日張槎“巨無霸”
自今年1月13日競(jìng)得綠島湖地塊開始，半年時(shí)間，融創(chuàng)中國在佛山已擁有3個(gè)項(xiàng)目，分別是位于綠島湖畔的融創(chuàng)?湖濱世家、位于廣佛國際商貿(mào)城的融創(chuàng)?御府和位于東平河畔的融創(chuàng)?望江府——上周五，融創(chuàng)廣深區(qū)域佛山公司營銷負(fù)責(zé)人在“融創(chuàng)中國佛山營銷精英交流會(huì)”對(duì)外宣布了這一消息。
但令現(xiàn)場(chǎng)觀眾摸不著頭腦的是：融創(chuàng)什么時(shí)候在東平河畔拿的地?原來，這塊地位于禪城區(qū)季華北路西側(cè)、同濟(jì)路南側(cè)、東平路東側(cè)，正是今年3月25日，龍光地產(chǎn)經(jīng)過43輪競(jìng)價(jià)后以23.5億元總價(jià)拿下的地塊，折合樓面價(jià)4590.21元/㎡，溢價(jià)9.8%。當(dāng)時(shí)，這地塊還因占地面積超過17萬㎡而被封為“巨無霸”，備受各界關(guān)注。
如今，融創(chuàng)通過并購與合作形式將其收入囊中。其中，融創(chuàng)獲取該項(xiàng)目的50%地塊進(jìn)行開發(fā)，而另外50%的地塊則仍然由龍光地產(chǎn)開發(fā)。據(jù)透露，融創(chuàng)·望江府預(yù)計(jì)在明年第二季度前后入市。
樓市CP從中小房企變成大房企
房企之間、房企與企業(yè)之間的合作，其實(shí)早在2005年便已有過先例。南海大道上的怡翠玫瑰園就是怡翠地產(chǎn)與玫瑰園地產(chǎn)合作開發(fā)的，而位于樂從的金威酈都則由鉅隆房產(chǎn)與樂從供銷集團(tuán)合作建成。當(dāng)時(shí)，本地房企面對(duì)大牌“過江龍”的攻城略地，無奈抱團(tuán)取暖。憑借自身對(duì)本地市民居住習(xí)慣、對(duì)園林環(huán)境需求的熟悉，在“群狼”共舞的市場(chǎng)里艱難分得一杯羹。
在意識(shí)到“本地虎”在本土資源上的威力后，開始有“過江龍”聯(lián)手“本地虎”進(jìn)行資源互補(bǔ)。位于大瀝鎮(zhèn)廣佛國際商貿(mào)城中心區(qū)的保利中央公館(免費(fèi)看房)便是保利華南聯(lián)手佛山南海恒城置業(yè)發(fā)展有限公司、廣東華志達(dá)科技投資有限公司打造。
再后來，房企的“牽手”對(duì)象還擴(kuò)大到擁有土地資源或資金實(shí)力卻不想只做“觀眾”的實(shí)業(yè)企業(yè)，如銀行、基金類公司。位于桂瀾路的萬科金色領(lǐng)域(免費(fèi)看房)便是萬科聯(lián)手佛山中匯恒業(yè)投資管理有限公司、佛山樂意鴻利股權(quán)投資行(有限合伙)拿下。后兩者均為背后的合作方，不直接參與開發(fā)。
而如今，房企聯(lián)手仍是常態(tài)，但主角已完全從中小房企變成了像融創(chuàng)這樣的地產(chǎn)巨鱷，其中尤其以“聯(lián)合操盤，各取所長(zhǎng)”的合作模式最為主流，造就多對(duì)樓市“CP”。
聯(lián)合操盤各取所長(zhǎng) 多為大宗地塊
“曬恩愛”最高調(diào)的“CP”當(dāng)屬保利、碧桂園。目前，這兩家千億房企在佛山已經(jīng)有兩個(gè)樓盤以合作形式推出，分別是位于大良新城的保利·碧桂園悅公館，以及位于禪城東奇槎板塊的保利·碧桂園天匯。
在這兩個(gè)樓盤中，兩大房企均拿出了自己的“看家本領(lǐng)”。以保利碧桂園·天匯為例，該盤首批將推一號(hào)地與二號(hào)地。其中靠近魁奇路的一號(hào)地由保利主力開發(fā)，產(chǎn)品為85~126㎡的精裝三四房。據(jù)了解，該精裝產(chǎn)品將融入保利華南第五代居住產(chǎn)品理念，最大特色是盡可能減少承重墻隔斷，讓居住者可以根據(jù)自己的居住習(xí)慣靈活改變空間。而靠近一線江景的二號(hào)地由碧桂園主導(dǎo)，將建起109~173㎡的三至五房江景大宅，注入碧桂園“五星戰(zhàn)略”特色。
由合景泰富攜手新鴻基地產(chǎn)打造的瀧景項(xiàng)目亦是如此。據(jù)了解，合景泰富充當(dāng)“主導(dǎo)經(jīng)營”的角色，主力負(fù)責(zé)住宅部分;而在香港已開發(fā)多個(gè)知名綜合體的新鴻基地產(chǎn)則主導(dǎo)商業(yè)部分。目前，合景泰富為該盤三期新品注入其所擅長(zhǎng)的精裝升級(jí)，首推5座當(dāng)天售罄，廣州客比例也已上升至3成以上。
碧桂園華潤·新城之光則是在聯(lián)合拿地后，“我出錢，你出力”的典型例子。
此外，這些合作樓盤均有一個(gè)共同點(diǎn)，便是體量大，占地面積均在10萬㎡以上。其中規(guī)模最大為瀧景，占地面積達(dá)到75萬㎡，總建面280萬㎡。
業(yè)內(nèi)視角 探因優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)降低成本
在業(yè)界眼中，近年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利的“白銀時(shí)代”。房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，初衷就是優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源整合以及降低開發(fā)成本，其中優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)更是合作前提。
“比如碧桂園擅長(zhǎng)住宅開發(fā)，華潤擅長(zhǎng)商業(yè)運(yùn)營，兩者合作可以發(fā)揮項(xiàng)目的最大價(jià)值。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究副經(jīng)理黃志興舉例闡釋。
行業(yè)洗牌加快，房企聯(lián)手的主角也從中小房企變成品牌大鱷。“各大品牌房企持續(xù)拿地布局，市場(chǎng)份額也不斷攀升，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，競(jìng)爭(zhēng)變得非常激烈。”黃志興表示。而佛山經(jīng)緯市場(chǎng)研究中心經(jīng)理麥少荘則指出，中小房企在資金實(shí)力、融資渠道、成本控制、風(fēng)險(xiǎn)防范等方面均相對(duì)薄弱，導(dǎo)致其在競(jìng)爭(zhēng)中處于相對(duì)劣勢(shì)，報(bào)團(tuán)取暖未阻虧損擴(kuò)大之勢(shì)。“微利時(shí)代下的大品牌房企聯(lián)手，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力更高。”
風(fēng)險(xiǎn) 信任度與協(xié)調(diào)度是關(guān)鍵
但受制于企業(yè)文化不同，后期合作過程中產(chǎn)生分歧在所難免，也成為房企聯(lián)手的一大風(fēng)險(xiǎn)。“合作房企要審慎，后期需要磨合溝通，才能發(fā)揮企業(yè)特長(zhǎng)。否則容易發(fā)生中途變更退出，合作陷入困境的風(fēng)險(xiǎn)。”黃志興表示。
麥少荘則進(jìn)步一指出，風(fēng)險(xiǎn)主要涉及合作信任度與協(xié)調(diào)度，包括項(xiàng)目的資金監(jiān)管、成本把控、利潤分成、質(zhì)量監(jiān)管、稅收籌劃等。融合度低或?qū)?dǎo)致虧損、項(xiàng)目爛尾。
但合景泰富地產(chǎn)集團(tuán)營銷管理中心總經(jīng)理?xiàng)顨g卻認(rèn)為，這對(duì)于合作雙方也是一種“摩擦中的成長(zhǎng)”。“矛盾100%會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)椴煌娟P(guān)注點(diǎn)不一樣。但最終目的是一樣的，那就是為市場(chǎng)打造更好的產(chǎn)品。”楊歡坦言，每個(gè)公司在堅(jiān)持核心目標(biāo)的同時(shí)相互協(xié)調(diào)與學(xué)習(xí)，也是一個(gè)成長(zhǎng)。
突圍 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手能走多遠(yuǎn)?
利弊共存之下，房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手能走多遠(yuǎn)?業(yè)界意見有所分歧。麥少荘認(rèn)為，房企單打獨(dú)斗的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)越來越大，未來仍會(huì)是不斷尋求新合作思路的過程。而黃志興認(rèn)為，是否持續(xù)取決于項(xiàng)目的開發(fā)效益。“如果不能發(fā)揮項(xiàng)目的最大價(jià)值，合作開發(fā)只是一時(shí)之需。”
至于中小房企生存處境，業(yè)界一致認(rèn)為“大魚吃小魚”已無可避免，需尋求新路徑夾縫求生。麥少荘建議中小房企利用自身優(yōu)勢(shì)與品牌房企合作，不斷積累成功經(jīng)驗(yàn)、提升自身競(jìng)爭(zhēng)力。黃志興則建議中小房企走差異化道路，進(jìn)軍新興市場(chǎng)或細(xì)分領(lǐng)域。
