繼深圳樓市強(qiáng)勢(shì)回暖之后，上海房?jī)r(jià)也出現(xiàn)“領(lǐng)漲”跡象。
按照國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的排名，5月份，上海房?jī)r(jià)漲幅位居全國第二，僅次于深圳。另據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅5月成交均價(jià)為31871元/平米，比去年同期上漲了15.47%，漲幅創(chuàng)下了近5年以來的新高。
業(yè)內(nèi)人士分析，上海房?jī)r(jià)上漲的原因，除了政策催化及部分股市資金涌入，還有需求結(jié)構(gòu)調(diào)整因素。仲量聯(lián)行研究部經(jīng)理周志鋒認(rèn)為，受豪宅需求量持續(xù)增加的影響，上海下半年房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)。
高端盤成交放量
上海房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒有止步。
6月23日，中原地產(chǎn)的最新數(shù)據(jù)顯示，6月15日-21日，滬新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)到35505元/平米的峰值，這比5月份的3.2萬元/平米又高出了近3000元。
“3月份以來，上海房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭。5月新房的成交均價(jià)漲幅已經(jīng)創(chuàng)下新高，6月樓市又延續(xù)了這一勢(shì)頭。雖然7月份的銷售淡季到來后，這一趨勢(shì)或?qū)⒂兴徑猓掳肽晟虾７績(jī)r(jià)普遍上漲的概率仍然很大。”業(yè)內(nèi)人士陳延彬說。
高力國際研究部董事謝靖宇表示，近期上海房?jī)r(jià)的上漲主要與成交結(jié)構(gòu)有關(guān)，高端住宅成交數(shù)量大幅增加。
“與以往樓市成交主要為剛需首次置業(yè)房不同，今年總價(jià)在1000萬到5000萬元左右的高端商品房成交最為活躍。這部分群體以改善需求為主，其特點(diǎn)是將手中一套或多套房產(chǎn)賣掉后，在核心商圈購買大戶型高價(jià)樓盤。”謝靖宇指出，由于改善性需求的大量入市，拉高了整個(gè)上海商品房的成交均價(jià)。
中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，上海單價(jià)10萬元/平米以上的新建豪宅，2014年平均每周的成交量只有3套，但今年5月以后，這一價(jià)格段的房源周成交量一直保持在10套以上。而進(jìn)入6月后，這類房源每周成交量甚至達(dá)到了20套以上的水平。
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從新房成交比例來看，上海單價(jià)在5萬元/平米以上的中高端樓盤成交量此前只占新房市場(chǎng)的10%-15%，但現(xiàn)在這部分樓盤占整個(gè)新房市場(chǎng)成交量的比例已經(jīng)快速提升到19%。
仍存上漲空間
業(yè)內(nèi)人士分析，政策的強(qiáng)力催化作用，加上股市資金回流以及少量投資需求，共同推動(dòng)了滬房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。
“提高公積金貸款額度、降低二套房首付門檻、減免交易稅費(fèi)，政策效果雖然緩慢，但釋放出的能量卻相當(dāng)驚人。”謝靖宇說。
上海房產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士告訴記者，此前只有少數(shù)小型商業(yè)銀行實(shí)行二套房首付四成政策。但4月以后包括四大行在內(nèi)的大型銀行都開始搶占二套房市場(chǎng)，將二套房首付比降至四成。此外，房貸利率的優(yōu)惠，也刺激了相當(dāng)一部分仍在觀望的購房者，使這部分需求加快了入市的腳步。
分析人士認(rèn)為，從政策角度看，市場(chǎng)對(duì)央行持續(xù)降準(zhǔn)、降息的預(yù)期很強(qiáng)，促使購房者加大了對(duì)資金杠桿的使用。
周志鋒稱，在信托、股市和其它理財(cái)渠道風(fēng)險(xiǎn)加大的同時(shí)，滬樓市的抗跌性更強(qiáng)，而樓市的收益性也令人期待。經(jīng)過綜合比較，財(cái)富人群的資金轉(zhuǎn)而選擇抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的樓市。在政策的刺激作用下，用更便宜的資金購買自住、投資兩宜的高檔房，成為不少財(cái)富人群的主流選擇。
此外，在陳延彬看來，上半年不少從股市中獲利的投資者，為了落袋為安，將部分資金從股市轉(zhuǎn)入樓市，而這部分購房者大多傾向于購買高端住宅。
克而瑞研究部副總經(jīng)理林波則指出，目前也不排除有少量投資客入市，但在限購沒有放開的背景下，上海房?jī)r(jià)的主力推手仍然是剛需和比例在不斷增加的改善需求。
由于購房需求再次被激發(fā)出來，業(yè)界認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)將再次進(jìn)入上升通道。
“雖然現(xiàn)在普通商品房的價(jià)格并未上漲，但在高端住宅的帶動(dòng)下，市場(chǎng)預(yù)期由看空變?yōu)榭炊�，這也進(jìn)一步增加了下半年普通商品房漲價(jià)的可能性。考慮到市場(chǎng)對(duì)降息預(yù)期的增強(qiáng)，購房資金成本有望進(jìn)一步降低，接下來滬房?jī)r(jià)仍有上漲空間。”周志鋒說。
