原標(biāo)題：秦虹:房地產(chǎn)市場未來發(fā)展將面臨結(jié)構(gòu)性機(jī)會
11月16日下午，“鄭州航空港區(qū)發(fā)展暨區(qū)域價(jià)值高峰論壇”在鄭州成功舉辦。在此次論壇上，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹發(fā)表“未來房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性機(jī)會”的主題演講，稱中國房地產(chǎn)市場未來所面臨的發(fā)展和過去十年所經(jīng)歷的發(fā)展有很大不同，未來面臨的主要是結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
秦虹說：“面臨未來房地產(chǎn)的判斷，社會各界差別特別大。今年年初以來關(guān)于中國房地產(chǎn)市場要崩盤的言論特別多，但是也有一些人對未來房地產(chǎn)市場有非常好的預(yù)期，并有某經(jīng)濟(jì)學(xué)家坦言中國房地產(chǎn)市場未來十年才是黃金十年。”
關(guān)于中國房地產(chǎn)市場未來所面臨的發(fā)展，秦虹稱未來一定和過去十年所經(jīng)歷的發(fā)展有很大不同，將面臨結(jié)構(gòu)性機(jī)會，具體總結(jié)為三個方面。
行業(yè)高增長時(shí)代過去
11月13日發(fā)布的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，同比名義增長12.4%，增速比1-9月份回落0.1個百分點(diǎn)。商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個百分點(diǎn)。
秦虹表示：“整個行業(yè)高增長的時(shí)代已經(jīng)過去了，未來中國的房地產(chǎn)市場以銷售指標(biāo)作為領(lǐng)先指標(biāo)為代表，整個行業(yè)的增長速度將會從過去十年的兩位數(shù)降到未來的個位數(shù)。”
而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個宏觀經(jīng)濟(jì)是同步的，宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度下臺階，房地產(chǎn)增速也在下臺階。房地產(chǎn)從過去的低基數(shù)、高增長一定會走到未來的高基數(shù)、低增長。這對于所有開發(fā)企業(yè)意味著什么？秦虹講：“意味著絕不可把過去高速增長的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到未來。”
存量房勢態(tài)逐步走來
整個房地產(chǎn)市場的交易以絕對新房為主的時(shí)期也會過去，未來正在迎接存量房市場擴(kuò)張形勢的到來。
秦虹說：“過去無論是住宅、商業(yè)還是辦公等所有地產(chǎn)，完全靠新建商品房來應(yīng)對需求，所以那個時(shí)候是一個大開發(fā)時(shí)代，但隨著房地產(chǎn)總量問題已經(jīng)基本解決，未來面臨的主要是結(jié)構(gòu)性問題。”
隨著供給能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去的完全靠新建商品房、靠開發(fā)來滿足需求，轉(zhuǎn)變到一部分需求是靠存量房或者二手房市場得以滿足，存量房勢態(tài)已經(jīng)逐步向大眾走近，那這意味著什么？
秦虹分析：“既是市場有需求甚至需求仍然很大，但是對新房的需求有可能降低，因?yàn)槎址渴袌稣谂d起，中國的房地產(chǎn)市場一定會走到現(xiàn)在的發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場格局，就是整個市場交易以存量房為主。”
以美國為例，秦虹講到美國一年需求量500萬左右的房子應(yīng)該說不算小，但是二手房市場可以滿足它91%的需求，新房只占交易量的不到10%。
非傳統(tǒng)住宅面臨新機(jī)遇
整個房地產(chǎn)市場以住宅開發(fā)為絕對主體的階段也已過去，未來整個住宅市場特別是傳統(tǒng)住宅市場的增速會下降，但是非傳統(tǒng)住宅將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。
秦虹坦言：“這就是說展望中長期房地產(chǎn)，面臨的市場格局將會和過去所經(jīng)歷過的房地產(chǎn)格局不同所在。”
在這樣一個市場格局下，秦虹還認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)投資趨勢的判斷、投資的選擇以及企業(yè)的創(chuàng)新就顯得尤為重要。
“如果把過去十年總結(jié)為趨勢性機(jī)會的話，未來面臨的主要是結(jié)構(gòu)性機(jī)會。在趨勢性機(jī)會下，各行各業(yè)投房地產(chǎn)，千家萬戶買房子都是正確的。無論你懂還是不懂，只要進(jìn)入了房地產(chǎn)就會賺錢。但是未來房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化能力、創(chuàng)新能力才是真正能夠在這個市場上站穩(wěn)腳跟的根本所在。”秦虹表示。
