不知不覺(jué)，2013年已經(jīng)過(guò)半，面對(duì)今年上半年西安樓市創(chuàng)造了的“金三銀四紅五月”的成交業(yè)績(jī)，下半年的樓市又會(huì)有哪些新的動(dòng)作和預(yù)期？購(gòu)房者又該選擇怎樣的策略來(lái)應(yīng)對(duì)呢？讓我們通過(guò)專(zhuān)家的分析窺斑見(jiàn)豹。

　　調(diào)控加碼

　　近段時(shí)間，外界對(duì)下半年房地產(chǎn)調(diào)控加壓的擔(dān)心開(kāi)始越來(lái)越多的出現(xiàn)，判斷的主要依據(jù)是：上半年“國(guó)五條”效果有限，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭沒(méi)有得到有效遏制。對(duì)此，克而瑞研究中心的分析報(bào)告指出，“下半年調(diào)控加碼的可能性極小，主要原因有兩點(diǎn)：第一，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，新一屆政府不允許第一年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)快的下滑，房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前少有的景氣行業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，政府出臺(tái)新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府正有意減少行政權(quán)力對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，推及房地產(chǎn)市場(chǎng)，下半年遭遇嚴(yán)重打壓的可能性大大降低”。

　　無(wú)獨(dú)有偶，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉也指出，從中央高層近期支持首套房的表態(tài)來(lái)看，下半年針對(duì)首套房貸款的放松政策成為大概率事件。釋放出的信號(hào)是：在限購(gòu)、限貸的市場(chǎng)背景下，通過(guò)支持居民家庭首套自住購(gòu)房需求，為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)爭(zhēng)取更多的時(shí)間。

預(yù)計(jì)在今年年底或明年年初之前，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)有特別大的政策出臺(tái)。

　　房?jī)r(jià)上漲

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年西安市房地產(chǎn)受到宏觀(guān)調(diào)控的影響，當(dāng)年的房?jī)r(jià)漲幅只有6.2%，而隨著2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“寒冬”，西安市的房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步趨緩，同比僅增長(zhǎng)3.5%。今年，西安市政府公布了2013年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，提出確保2013年新建商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度明顯低于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅，值得注意的是，西安市今年的人均收入增幅目標(biāo)位14%，扣除通脹，預(yù)計(jì)實(shí)際增長(zhǎng)在11%左右。

　　美城機(jī)構(gòu)首席分析師董生分析說(shuō)，就成交量而言，2013年的成交量肯定會(huì)好于2012年，今年樓市將會(huì)呈現(xiàn)“兩頭高，中間低”的態(tài)勢(shì)。董生分析道，中指院的數(shù)據(jù)顯示，西安市5月房?jī)r(jià)以1.74%的降幅領(lǐng)跌全國(guó)，每平方米從4月份的7280元降至7153元，每平方米環(huán)比下降127元，這是自去年12月西安房?jī)r(jià)“破7”并連漲4個(gè)月后，首次出現(xiàn)下降。目前來(lái)看，西安市今年實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)基本沒(méi)有懸念。下半年，由于經(jīng)濟(jì)回暖的跡象并不明顯，在這種背景下，市場(chǎng)層面也應(yīng)會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)，總體來(lái)看，2013年下半年很有可能呈現(xiàn)“量跌價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，全年的漲幅應(yīng)該會(huì)略高于去年，預(yù)計(jì)會(huì)在5%左右。

　　加速推貨

　　來(lái)自美城機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，最近3個(gè)月，市場(chǎng)上相比去年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目明顯增多。董生分析，這其實(shí)與開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期是密切相關(guān)的。在去年的同期，市場(chǎng)正處于一種逐步回暖的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都比較糾結(jié)，市場(chǎng)的走勢(shì)其實(shí)并不明朗。而今年的“金三銀四紅五”月，住宅成交已經(jīng)是連續(xù)三個(gè)月突破百萬(wàn)平米，市場(chǎng)層面持續(xù)向好，開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市的預(yù)期也相對(duì)比較樂(lè)觀(guān)。因而，在這種背景下，各樓盤(pán)大幅推貨以便為今年完成年終銷(xiāo)售任務(wù)奠定一個(gè)很好的基礎(chǔ)。

　　董生強(qiáng)調(diào)，值得注意的是，目前很多樓盤(pán)都將商業(yè)納入到自身產(chǎn)品的規(guī)劃中，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)始大量涌現(xiàn)到市場(chǎng)上。其實(shí)不是開(kāi)發(fā)商為什么現(xiàn)在推，根本原因在于不得不推，在這兩年商業(yè)地產(chǎn)大幅入市的背景下，去商業(yè)庫(kù)存已經(jīng)成為很多開(kāi)發(fā)商需要考慮的問(wèn)題。而從市場(chǎng)反饋來(lái)看，城市綜合體和特色商業(yè)街鋪的銷(xiāo)售都表現(xiàn)突出。誠(chéng)如西安光魔地產(chǎn)全程機(jī)構(gòu)總經(jīng)理游勇所言，就商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售而言，好賣(mài)的，有特點(diǎn)的商鋪永遠(yuǎn)不愁賣(mài)。

　　剛需唱主角

　　在上周由365地產(chǎn)家居網(wǎng)舉辦的活動(dòng)上，就有業(yè)內(nèi)人士分析指出，總體來(lái)看，西安目前仍處于增量型市場(chǎng)，剛需首置客戶(hù)仍屬于市場(chǎng)主力，從市場(chǎng)成交面積段及價(jià)格段結(jié)構(gòu)分析來(lái)看，“國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施后，90-125㎡首置、首改型產(chǎn)品成交占比上升，預(yù)計(jì)隨著改善型需求中期釋放后，下半年前期市場(chǎng)剛需類(lèi)產(chǎn)品比重占據(jù)主流。

來(lái)自365地產(chǎn)家居網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上兩室的房源量是最多的，其次是三室的房源，三室以上的會(huì)少一些。新批的兩房比較多。對(duì)剛性需求來(lái)說(shuō)，兩房是銷(xiāo)售的主體，尤其是70—90平米以?xún)?nèi)。不同于以往對(duì)傳統(tǒng)的三房面積在110、120平米的要求，現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多八九十平的三房甚至四房的戶(hù)型，這種產(chǎn)品在市場(chǎng)上有很大的需求量。

　　買(mǎi)房好時(shí)機(jī)

　　數(shù)據(jù)顯示，在七月，購(gòu)房者的心態(tài)的確發(fā)生了一些細(xì)微的變化。在經(jīng)歷了“金三銀四”后，西安市場(chǎng)當(dāng)前分化嚴(yán)重，賣(mài)得好的項(xiàng)目基本沒(méi)有受到影響，即使是漲價(jià)也未能使客戶(hù)望而卻步，而還有一部分樓盤(pán)因?yàn)槠洚a(chǎn)品和所剩房源問(wèn)題，目前銷(xiāo)售難度較大。

　　董生強(qiáng)調(diào)，如果地點(diǎn)合適，房?jī)r(jià)能夠接受，任何時(shí)候都是購(gòu)房好時(shí)機(jī)。8-10年內(nèi)，房?jī)r(jià)還是會(huì)往上走的。有錢(qián)人購(gòu)買(mǎi)好地段房子，錢(qián)不多的人則購(gòu)買(mǎi)發(fā)展中地段房子。購(gòu)房要結(jié)合時(shí)機(jī)、產(chǎn)品來(lái)看。如果資金不充裕，則選擇開(kāi)發(fā)商首次推貨時(shí)機(jī)，一般開(kāi)發(fā)商首期產(chǎn)品性?xún)r(jià)比很高，開(kāi)發(fā)商讓利幅度大一些。其次，產(chǎn)品很重要，有的好產(chǎn)品雖然貴點(diǎn)，但一旦錯(cuò)過(guò)就是錯(cuò)過(guò)了。要買(mǎi)房自住，什么時(shí)候都是入市時(shí)機(jī)。

　�。ū緢�(bào)記者楊穎）