不知不覺，2013年已經(jīng)過半，面對今年上半年西安樓市創(chuàng)造了的“金三銀四紅五月”的成交業(yè)績，下半年的樓市又會有哪些新的動作和預(yù)期？購房者又該選擇怎樣的策略來應(yīng)對呢？讓我們通過專家的分析窺斑見豹。

　　調(diào)控加碼

　　近段時間，外界對下半年房地產(chǎn)調(diào)控加壓的擔(dān)心開始越來越多的出現(xiàn)，判斷的主要依據(jù)是：上半年“國五條”效果有限，房價上漲的勢頭沒有得到有效遏制。對此，克而瑞研究中心的分析報告指出，“下半年調(diào)控加碼的可能性極小，主要原因有兩點：第一，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，新一屆政府不允許第一年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過快的下滑，房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前少有的景氣行業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱，政府出臺新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府正有意減少行政權(quán)力對市場的干預(yù)，推及房地產(chǎn)市場，下半年遭遇嚴(yán)重打壓的可能性大大降低”。

　　無獨有偶，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也指出，從中央高層近期支持首套房的表態(tài)來看，下半年針對首套房貸款的放松政策成為大概率事件。釋放出的信號是：在限購、限貸的市場背景下，通過支持居民家庭首套自住購房需求，為樓市長效調(diào)控機(jī)制出臺爭取更多的時間。

預(yù)計在今年年底或明年年初之前，房地產(chǎn)調(diào)控不會有特別大的政策出臺。

　　房價上漲

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年西安市房地產(chǎn)受到宏觀調(diào)控的影響，當(dāng)年的房價漲幅只有6.2%，而隨著2012年房地產(chǎn)市場的“寒冬”，西安市的房價漲幅進(jìn)一步趨緩，同比僅增長3.5%。今年，西安市政府公布了2013年的房價控制目標(biāo)，提出確保2013年新建商品住房價格增長幅度明顯低于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅，值得注意的是，西安市今年的人均收入增幅目標(biāo)位14%，扣除通脹，預(yù)計實際增長在11%左右。

　　美城機(jī)構(gòu)首席分析師董生分析說，就成交量而言，2013年的成交量肯定會好于2012年，今年樓市將會呈現(xiàn)“兩頭高，中間低”的態(tài)勢。董生分析道，中指院的數(shù)據(jù)顯示，西安市5月房價以1.74%的降幅領(lǐng)跌全國，每平方米從4月份的7280元降至7153元，每平方米環(huán)比下降127元，這是自去年12月西安房價“破7”并連漲4個月后，首次出現(xiàn)下降。目前來看，西安市今年實現(xiàn)房價控制目標(biāo)基本沒有懸念。下半年，由于經(jīng)濟(jì)回暖的跡象并不明顯，在這種背景下，市場層面也應(yīng)會保持相對平穩(wěn)，總體來看，2013年下半年很有可能呈現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”的態(tài)勢，全年的漲幅應(yīng)該會略高于去年，預(yù)計會在5%左右。

　　加速推貨

　　來自美城機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，最近3個月，市場上相比去年開盤項目明顯增多。董生分析，這其實與開發(fā)商對于市場的預(yù)期是密切相關(guān)的。在去年的同期，市場正處于一種逐步回暖的趨勢，開發(fā)商和購房者都比較糾結(jié)，市場的走勢其實并不明朗。而今年的“金三銀四紅五”月，住宅成交已經(jīng)是連續(xù)三個月突破百萬平米，市場層面持續(xù)向好，開發(fā)商對于后市的預(yù)期也相對比較樂觀。因而，在這種背景下，各樓盤大幅推貨以便為今年完成年終銷售任務(wù)奠定一個很好的基礎(chǔ)。

　　董生強(qiáng)調(diào)，值得注意的是，目前很多樓盤都將商業(yè)納入到自身產(chǎn)品的規(guī)劃中，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始大量涌現(xiàn)到市場上。其實不是開發(fā)商為什么現(xiàn)在推，根本原因在于不得不推，在這兩年商業(yè)地產(chǎn)大幅入市的背景下，去商業(yè)庫存已經(jīng)成為很多開發(fā)商需要考慮的問題。而從市場反饋來看，城市綜合體和特色商業(yè)街鋪的銷售都表現(xiàn)突出。誠如西安光魔地產(chǎn)全程機(jī)構(gòu)總經(jīng)理游勇所言，就商業(yè)地產(chǎn)銷售而言，好賣的，有特點的商鋪永遠(yuǎn)不愁賣。

　　剛需唱主角

　　在上周由365地產(chǎn)家居網(wǎng)舉辦的活動上，就有業(yè)內(nèi)人士分析指出，總體來看，西安目前仍處于增量型市場，剛需首置客戶仍屬于市場主力，從市場成交面積段及價格段結(jié)構(gòu)分析來看，“國五條”細(xì)則實施后，90-125㎡首置、首改型產(chǎn)品成交占比上升，預(yù)計隨著改善型需求中期釋放后，下半年前期市場剛需類產(chǎn)品比重占據(jù)主流。

來自365地產(chǎn)家居網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前市場上兩室的房源量是最多的，其次是三室的房源，三室以上的會少一些。新批的兩房比較多。對剛性需求來說，兩房是銷售的主體，尤其是70—90平米以內(nèi)。不同于以往對傳統(tǒng)的三房面積在110、120平米的要求，現(xiàn)在市場上有很多八九十平的三房甚至四房的戶型，這種產(chǎn)品在市場上有很大的需求量。

　　買房好時機(jī)

　　數(shù)據(jù)顯示，在七月，購房者的心態(tài)的確發(fā)生了一些細(xì)微的變化。在經(jīng)歷了“金三銀四”后，西安市場當(dāng)前分化嚴(yán)重，賣得好的項目基本沒有受到影響，即使是漲價也未能使客戶望而卻步，而還有一部分樓盤因為其產(chǎn)品和所剩房源問題，目前銷售難度較大。

　　董生強(qiáng)調(diào)，如果地點合適，房價能夠接受，任何時候都是購房好時機(jī)。8-10年內(nèi)，房價還是會往上走的。有錢人購買好地段房子，錢不多的人則購買發(fā)展中地段房子。購房要結(jié)合時機(jī)、產(chǎn)品來看。如果資金不充裕，則選擇開發(fā)商首次推貨時機(jī)，一般開發(fā)商首期產(chǎn)品性價比很高，開發(fā)商讓利幅度大一些。其次，產(chǎn)品很重要，有的好產(chǎn)品雖然貴點，但一旦錯過就是錯過了。要買房自住，什么時候都是入市時機(jī)。

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