上世紀(jì)八九十年代，香港房價出現(xiàn)了高漲。這里可以分為兩個階段，第一階段是1985年到1989年；第二個階段是1991年到1997年。1989年之所以出現(xiàn)跌幅，主要是受到中國內(nèi)地政治風(fēng)波影響，再加上當(dāng)時移民潮驟起，房價一度下跌約三成。到了1991年，香港房價就開始新的一輪上漲，中間出現(xiàn)了一定調(diào)整，就繼續(xù)持續(xù)到1997年。
實際上，香港在1985年到1997年出現(xiàn)的高漲，這和1984年底簽署的《中英聯(lián)合聲明》確實有很大關(guān)系。中國政府為了防止港英政府在主權(quán)移交之前，將香港的土地賣光，所以這個附加條款中限制了香港每年的土地出讓數(shù)量。另外一個因素，該聲明簽署之后，香港政治前途明朗化，所以對樓市對產(chǎn)生需求也增加了。政治因素上的明朗化，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁。香港人均GDP從1984年的5900美元增至1989年的10000美元以上。同時，海外資金大量流入香港。
《房地產(chǎn)真相》這一本書里，引用了當(dāng)時香港樓市的報道。該報道說到，“在高峰時期，一般中檔私人住宅每平方呎要大約7000至8000港元，如果有海景或是高層單位則價格更高，一般中產(chǎn)人士需要持續(xù)工作直到退休后才可完成供款。樓價的持續(xù)上揚(yáng)使中下階層難以自置物業(yè)，即使是租住物業(yè)，租金也連年上升。在1997年的高峰期，香港人平均把月薪的74%用作供樓。”
當(dāng)時，港英政府也想通過增加土地供應(yīng)量來抑制房價，但是《中英聯(lián)合聲明》嚴(yán)格限制了土地供應(yīng)，所以也只能為力。實際上，現(xiàn)在大陸的情況有點類似當(dāng)年的港英政府。地方政府土地供應(yīng)量也是受到國土部限制的，并不能自由增加土地供應(yīng)數(shù)量。這種條件約束下，土地供應(yīng)數(shù)量相當(dāng)有限，所以地方政府也非常惜售土地。
《香港地產(chǎn)業(yè)百年》這本書說道:“1996年3月，新地、恒基合組財團(tuán)，以47.25億元奪得紅磡灣填海區(qū)內(nèi)地段一幅非工業(yè)用地。1997年3月，信和置業(yè)聯(lián)同大股東黃氏家族，以118.2億元的高價奪得柴灣小西灣一幅非工業(yè)用地，創(chuàng)下香港官地拍賣史最高金額紀(jì)錄。其后，面臨撤退的港英政府再分別以55億和60.6億元的價格，售出赤柱黃麻道和九龍環(huán)海街兩幅土地。”可是非常不幸的就是，香港在1997年遇到亞洲金融危機(jī)，樓價出現(xiàn)了暴跌，就這樣一路跌了7成。
可以說，1997年前香港的房價高漲得不得了。恰好這個出現(xiàn)了亞洲金融危機(jī)，就把樓市打壓下去。當(dāng)年，很多炒樓者大量購入房子，結(jié)果損失得非常慘重，這里還包括不少明星。如今，大陸房價就像當(dāng)年香港那樣暴漲，出現(xiàn)大量炒房者。
中國很多三線城市，房價也是高得離譜，動不動就是每一平方米需要上萬元。有的城市，多數(shù)人工資才是2000元左右，買了一套房子卻要差不多100萬元。因此，這個高位的房價，是否會重復(fù)香港的泡沫，這就有待實踐。
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樓市泡沫制約政策實施貨幣政策難以大幅放松
觀察年初以來的經(jīng)濟(jì)金融形勢，我們可以看到，超預(yù)期的信貸投放和略低于預(yù)期的GDP增長并存。這一方面說明外需形勢惡化，也顯示經(jīng)歷了幾輪刺激以后，投資拉動和貨幣拉動的增長模式效率在衰減。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度，GDP增長7.7%，這一水平較去年底的7.8%有所回落。3月末，M2同比增長15.7%，遠(yuǎn)超年初制定的13%的預(yù)期控制目標(biāo)。一季度，人民幣貸款新增2.75萬億元，如果以全年新增貸款8.5萬億至9萬億元估算，按照“季不過三，月不過四”的不成文要求，一季度的新增貸款規(guī)模已經(jīng)超過了9萬億元的30%。
隨著一季度GDP數(shù)據(jù)的發(fā)布以及其后4月匯豐PMI的大幅回落，市場再度傳出貨幣政策放松的呼聲。但是，當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢并不適合重回刺激政策。今年，貨幣政策穩(wěn)健的內(nèi)涵更加偏重于“穩(wěn)”，適度約束信貸擴(kuò)張，微調(diào)資金供給，維持市場利率在一個較低水平。同時，還要通過供給改革提高金融效率，把資金更多地引導(dǎo)到實體經(jīng)濟(jì)部門，尤其是更有內(nèi)生動力的民營經(jīng)濟(jì)部門。
當(dāng)下的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢，是自主增長的動能疲弱，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。在一季度的經(jīng)濟(jì)增長中，除了房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資增長較快，其他經(jīng)濟(jì)活動大多擴(kuò)張乏力，外需也難以構(gòu)成今年的亮點。
基礎(chǔ)設(shè)施投資主要由地方政府主導(dǎo)，并非市場行為，主要受數(shù)量調(diào)控制約，所以能夠隨著政策而膨脹，隨著貨幣信貸的放松而擴(kuò)張。如果對政府投資沖動的抑制失效，那么潛在的通脹壓力將轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的通脹。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然調(diào)控目標(biāo)始終未變，但市場主體的漲價預(yù)期也一直未變，近期各地地王頻現(xiàn)也顯示了開發(fā)商的樂觀心態(tài)。
也有專家認(rèn)為，監(jiān)管層應(yīng)反思對投資拉動模式的態(tài)度。目前，全國固定資產(chǎn)投資與GDP比值已達(dá)70%，中西部達(dá)80%。未來如果保持20%的增速不變，4年后全國投資總額將超過GDP。
同時，在持續(xù)去庫存、去產(chǎn)能和去杠桿的壓力下，今年經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將是“慢節(jié)奏、有反復(fù)”。在此種狀態(tài)下，一時的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)變化往往未必會具有很強(qiáng)的趨勢性，表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)主體實感層面尤其如此。
面對這一形勢，雖然經(jīng)濟(jì)增長的下行風(fēng)險加大了貨幣政策朝著放松方向微調(diào)的壓力，但政策近期顯著放松的可能性很小。而且，政府高層對一季度的經(jīng)濟(jì)增長放緩也有較高的容忍度。前期一些高層會議對一季度的判斷仍是“開局平穩(wěn)”，對政策導(dǎo)向的描述則是“宏觀政策要穩(wěn)住，微觀政策要放活，社會政策要托底”。這一描述被一些專家解讀為，如果宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不出現(xiàn)大變化，當(dāng)前的宏觀政策就可以繼續(xù)“穩(wěn)住”不做大的調(diào)整。
同時，現(xiàn)在的貨幣政策仍然受到房地產(chǎn)泡沫的制約。目前房地產(chǎn)的投資性需求還較大，降低基準(zhǔn)利率無疑將刺激房價進(jìn)一步上升的預(yù)期。中金公司的判斷是，除非有進(jìn)一步的結(jié)構(gòu)性調(diào)控政策來抑制房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張，貨幣政策年內(nèi)難以大幅放松。
未來，貨幣政策的調(diào)整仍將主要體現(xiàn)為流動性的微調(diào)，央行在公開市場將進(jìn)一步減少資金回籠，以便把銀行間市場利率維持在較低水平，這樣才能實現(xiàn)“穩(wěn)信貸、寬資金、弱復(fù)蘇、低通脹”。
