隨著近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方主導(dǎo)逐漸向買方主導(dǎo)傾斜，消費(fèi)者越來(lái)越關(guān)注房屋的質(zhì)量和使用功能，在此情況下，賣方視角導(dǎo)向下的房屋質(zhì)量已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的使用要求，近期由于業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量的不滿而引起的維權(quán)和群訴案件屢見不鮮，政府部門隨之也加大了對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量的把控力度。

　　作為第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)的優(yōu)嘉優(yōu)筑（北京）房地產(chǎn)咨詢有限公司，在多年的驗(yàn)房實(shí)踐中總結(jié)了各類消費(fèi)者對(duì)房屋質(zhì)量的視角，依據(jù)國(guó)家和地方各類規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，共100余項(xiàng)驗(yàn)點(diǎn)，對(duì)2012年北京市所查驗(yàn)的各類房屋進(jìn)行交付質(zhì)量分析。該報(bào)告主要從業(yè)主視角出發(fā)，對(duì)2012年北京部分房屋交付質(zhì)量狀況進(jìn)行明細(xì)，相對(duì)客觀地反映出2012年房屋交付質(zhì)量在各個(gè)環(huán)節(jié)的優(yōu)缺點(diǎn)。

　　一、北京房屋交付質(zhì)量分析

　　1.精裝房問(wèn)題多于毛坯房

　　該報(bào)告共采集樣本毛坯房、精裝房各3萬(wàn)余平方米，以每100平方米的質(zhì)量問(wèn)題數(shù)進(jìn)行分析，其中包含業(yè)主視角和工程問(wèn)題成因兩大類。

　　從2012年全年驗(yàn)房情況來(lái)看，精裝房的每百平方米問(wèn)題數(shù)明顯要多于毛坯房，因?yàn)榫�裝房是在毛坯房的基礎(chǔ)上進(jìn)行的再加工，對(duì)于觀感的要求會(huì)更高，因此精裝房的各工序把控需要進(jìn)一步加強(qiáng)。毛坯房的觀感類問(wèn)題和功能類問(wèn)題分別占總問(wèn)題條數(shù)的26.97％和73.03％，可見毛坯房出現(xiàn)的問(wèn)題多會(huì)影響到業(yè)主后期的裝修使用；精裝房的觀感類問(wèn)題和功能類問(wèn)題分別占總問(wèn)題條數(shù)的45.49％和54.51％，可見精裝房的觀感和功能問(wèn)題較為均衡，業(yè)主對(duì)二者的要求都較高，因?yàn)槎�者皆直接影響業(yè)主后期居住的“舒適性”和“使用性”。

　　社會(huì)的進(jìn)步，業(yè)主對(duì)生活質(zhì)量要求的提高導(dǎo)致開發(fā)商與業(yè)主關(guān)注點(diǎn)的錯(cuò)位，開發(fā)商多停留在房屋的“能用”階段，而業(yè)主卻更關(guān)注房屋的“適用”性。

　　2.工藝瑕疵占質(zhì)量問(wèn)題七八成

　　對(duì)所采集樣本的質(zhì)量問(wèn)題數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，由于施工不規(guī)范導(dǎo)致的工藝瑕疵問(wèn)題毛坯、精裝分別占總問(wèn)題的80.44％和74.67％；由于成品保護(hù)不足，現(xiàn)場(chǎng)管理不到位，工人施工造成的二次破壞問(wèn)題毛坯、精裝分別占總問(wèn)題的12.52％和18.56％；由于設(shè)計(jì)上存在缺陷，未統(tǒng)籌考慮所造成的使用不便、使用不人性化問(wèn)題毛坯、精裝分別占總問(wèn)題的5.85％和4.15％；由于材料存在個(gè)別質(zhì)量問(wèn)題造成的使用不暢問(wèn)題，毛坯、精裝分別占總問(wèn)題的1.18％和2.61％。

　　由上可以看出，毛坯房和精裝房的大部分問(wèn)題都是由于施工不規(guī)范、工序工藝存在缺陷所導(dǎo)致的工藝瑕疵問(wèn)題，此類問(wèn)題是房屋建筑質(zhì)量的通病，也是最能體現(xiàn)房屋質(zhì)量好壞的問(wèn)題；保護(hù)不足造成的破壞問(wèn)題可以通過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡管，優(yōu)化成品保護(hù)方案和提高工人保護(hù)意識(shí)得以解決；設(shè)計(jì)類問(wèn)題最能體現(xiàn)房屋“適用性”和“舒適性”，前期需要做好統(tǒng)籌考慮和統(tǒng)籌安排施工等一系列工作；材料問(wèn)題可以在采購(gòu)環(huán)節(jié)不斷優(yōu)選供應(yīng)商得以系統(tǒng)解決，而材料進(jìn)場(chǎng)的把控也尤為重要，例如可以把材料進(jìn)場(chǎng)的驗(yàn)收工作納入承包單位的監(jiān)理驗(yàn)收工作范疇，避免施工中使用存在瑕疵的材料。

　　二、各專項(xiàng)工程質(zhì)量問(wèn)題

　　1.毛坯房熱點(diǎn)：土建問(wèn)題

　　精裝房熱點(diǎn)：板塊鋪貼

　　對(duì)所采集樣本的質(zhì)量問(wèn)題數(shù)據(jù)分專項(xiàng)工程進(jìn)行分析（每百平方米問(wèn)題數(shù)），可直觀的看出毛坯房和精裝房中各單項(xiàng)工程觀感類和功能類的問(wèn)題情況，對(duì)單項(xiàng)工程出現(xiàn)問(wèn)題較多的環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)把控。

　　由上可以看出，在業(yè)主關(guān)注的觀感和功能質(zhì)量問(wèn)題中，毛坯房均是土建質(zhì)量問(wèn)題最多，精裝房均是板塊鋪貼質(zhì)量問(wèn)題最多；土建問(wèn)題對(duì)施工的規(guī)范化要求較高，也是毛坯最具代表性問(wèn)題，最能反映房屋整體情況，也是直接影響業(yè)主后期裝修使用的問(wèn)題；板塊的鋪貼對(duì)工藝的要求相對(duì)較高，問(wèn)題多為墻地磚、木地板的空鼓、松動(dòng)，板塊鋪貼出現(xiàn)空鼓情況不僅影響后期使用，而且整改較困難，尤其高處的墻磚出現(xiàn)空鼓，長(zhǎng)時(shí)期使用有脫落傷人的風(fēng)險(xiǎn)；門窗問(wèn)題主要體現(xiàn)在安裝和保護(hù)不當(dāng)，造成使用不暢和觀感上的瑕疵；水電是各工程中業(yè)主較為關(guān)注的一項(xiàng)，主要是管道的滲漏水和電氣的安裝，由于漏水造成室內(nèi)裝飾被泡在很多小區(qū)均有發(fā)生，電氣問(wèn)題出現(xiàn)接線錯(cuò)誤較多，需要加以注意，這不僅會(huì)影響后期使用，還存在一定安全隱患；精裝房的潔具、器具安裝也是主控項(xiàng)目，出現(xiàn)問(wèn)題較多，主要表現(xiàn)在衛(wèi)生間和廚房?jī)?nèi)，設(shè)計(jì)上存在一定的使用障礙和不人性化，衛(wèi)生潔具密封不到位，安裝造成破壞等；涂飾和裱糊工程造成的觀感瑕疵較多，例如墻面、頂面打磨不到位，色差、油漆流墜等，壁紙鋪貼前墻面處理不到位，出現(xiàn)開膠、起鼓、不平等情況，影響房屋的整體觀感，細(xì)節(jié)部位需加強(qiáng)。

　　2.重點(diǎn)環(huán)節(jié)分析

　　對(duì)所采集樣本的質(zhì)量問(wèn)題數(shù)據(jù)按成因進(jìn)行劃分分析（每百平方米問(wèn)題數(shù)），可直觀地看出毛坯房和精裝房中各單項(xiàng)工程問(wèn)題成因的分布情況，可對(duì)重點(diǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效把控

　　由上可以看出，毛坯房和精裝房在各單項(xiàng)工程的問(wèn)題成因中工藝瑕疵造成的質(zhì)量問(wèn)題最多；土建工程中的抹灰、二次結(jié)構(gòu)砌筑、墻地面找平等對(duì)施工的標(biāo)準(zhǔn)和工人的技術(shù)要求較高，這點(diǎn)需要加強(qiáng)技術(shù)交底，提高工人施工的規(guī)范化水平，同時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡查，做好問(wèn)題記錄并及時(shí)整改，避免后期遺留到業(yè)主手里；板塊鋪貼對(duì)施工工藝和工人技術(shù)要求較高，墻地磚的鋪貼在施工時(shí)應(yīng)隨時(shí)檢查空鼓情況隨時(shí)整改，木地板的鋪貼前期做好地面找平和清理工作，避免后期出現(xiàn)松動(dòng)、冒灰情況，且整改難度較大；門窗方面，企業(yè)可對(duì)各廠家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，了解其工藝水平，安裝時(shí)同樣加強(qiáng)監(jiān)管，并做好保護(hù)工作；水電在交房前可統(tǒng)一做測(cè)試，避免給后期使用和安全帶來(lái)隱患。

　　房屋質(zhì)量是開發(fā)企業(yè)體現(xiàn)自身社會(huì)責(zé)任的第一步，我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理體系和竣工驗(yàn)收備案制度較為嚴(yán)格，致使現(xiàn)階段房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量基本合格，但現(xiàn)實(shí)中與消費(fèi)者糾紛較多的是工藝瑕疵問(wèn)題，譬如滲水、空鼓、門窗型材密合度不高等，這些都與業(yè)主后期居住品質(zhì)息息相關(guān)。