國(guó)務(wù)院發(fā)出的這份通知被業(yè)內(nèi)人士稱為樓市“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則，它對(duì)省會(huì)鄭州房地產(chǎn)意味著什么？房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)如何？……昨晚，針對(duì)一些焦點(diǎn)問(wèn)題，記者采訪了鄭州市相關(guān)政府部門和業(yè)內(nèi)人士。
解讀之限購(gòu)新政
鄭州或?qū)U(kuò)大限購(gòu)范圍，
以前限“市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)”
細(xì)則：已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市，“限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域”。
解讀：目前，我省僅有鄭州實(shí)施限購(gòu)。根據(jù)2011年3月份出臺(tái)的“限購(gòu)令”，限購(gòu)區(qū)域是“市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)”。那么，“限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域”是啥概念？難道高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)以及中牟和新鄭也要納入限購(gòu)范圍？昨晚記者采訪了鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人說(shuō)：“鄭州市全部行政區(qū)域不包括中牟和新鄭這些縣城，但包括高新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)。”他透露，鄭州市近期可能會(huì)出臺(tái)新的限購(gòu)政策，并擴(kuò)大限購(gòu)范圍。
“拿到1年暫住證可買房”
該政策或成歷史
細(xì)則：“對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓䥇^(qū)域內(nèi)向其售房。”
解讀：鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這個(gè)政策落地后，鄭州市目前“拿一年暫住證就可買房”將成歷史。外地人來(lái)鄭州買房只有兩個(gè)途徑，即一年納稅證明或社保證明，“憑暫住證將不能買房”。
解讀之征免標(biāo)準(zhǔn)
“20%”
堵死避稅通道
明確“只要能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”
細(xì)則：“出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅”。
解讀：業(yè)內(nèi)人士稱，在實(shí)際操作中，由于部分房屋并不能核實(shí)房屋原值，因此無(wú)法按照20%來(lái)征收。對(duì)待這類房屋，國(guó)家政策統(tǒng)一按照出售總價(jià)的1%征收，但一些中介往往能幫助售房者壓低真實(shí)價(jià)格進(jìn)行網(wǎng)簽，以遠(yuǎn)低于按照差額的20%征收，因此，很多能核實(shí)原值的房屋，也被當(dāng)成不能核實(shí)原值的房屋，按照低于真實(shí)交易價(jià)格的總價(jià)的1%征收，達(dá)到避稅的目的。因此通知中，要求能夠核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
昨晚，鄭州市地稅局征管科負(fù)責(zé)人在受訪時(shí)說(shuō)，根據(jù)2006年出臺(tái)的政策，鄭州市民個(gè)人出售自有房屋取得的所得應(yīng)以每次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的收入額減去房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，乘以20%的稅率計(jì)算繳納個(gè)稅，比如買了一套房子花費(fèi)50萬(wàn)，賣了100萬(wàn)，需交差價(jià)（即50萬(wàn)）的20%，即10萬(wàn)元。他說(shuō)，現(xiàn)實(shí)生活中老百姓并沒(méi)有感受到個(gè)人所得稅有多重，原因有二。一是不少房子房齡在5年以上，且是家庭唯一住房，“按照規(guī)定，可以免征個(gè)人所得稅”。二是不少買賣雙方在房產(chǎn)中介鼓動(dòng)下，簽訂“陰陽(yáng)合同”，故意把房款寫得比較低，以此來(lái)避稅。
“5年”
期限如何界定
一般商品房自住時(shí)間，從取得房產(chǎn)證的時(shí)間開(kāi)始算
有老百姓問(wèn)，“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則規(guī)定，對(duì)出售自有住房“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。這不是意味著，“房齡在5年以上，且是家庭唯一住房免征個(gè)人所得稅”，這項(xiàng)優(yōu)惠政策將不執(zhí)行了？對(duì)此，鄭州市地稅局征管科負(fù)責(zé)人說(shuō)，“房齡在5年以上，且是家庭唯一住房免征個(gè)人所得稅”這個(gè)政策，依據(jù)是國(guó)家個(gè)人所得稅法的規(guī)定。“在沒(méi)有接到不執(zhí)行的通知前，鄭州市仍將繼續(xù)執(zhí)行這個(gè)優(yōu)惠政策。”
還有市民問(wèn)，“個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房5年以上，且是家庭唯一住房免征個(gè)人所得稅”中，“5年期限”如何界定？這位負(fù)責(zé)人解答說(shuō)，一般商品房的自住時(shí)間，從取得房產(chǎn)證的時(shí)間開(kāi)始算起。但對(duì)轉(zhuǎn)讓繼承、贈(zèng)與、離婚、房改房、歷史遺留項(xiàng)目等特殊房產(chǎn)，將區(qū)別處理。例如，對(duì)歷史遺留項(xiàng)目的房屋，凡在1998年年底前，由開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的房屋和單位自建房屋已竣工且未進(jìn)行總登記而造成個(gè)人住房未辦理產(chǎn)權(quán)證的，其時(shí)間計(jì)算以該房簽訂合同時(shí)間和房款結(jié)算發(fā)票時(shí)間為準(zhǔn)。
影響
新政給瘋漲的房?jī)r(jià)
潑一盆冷水
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，重申中央以及政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。
河南省房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙進(jìn)京說(shuō)，“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則意在打擊投資投機(jī)群體，保障剛需。“會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生較大影響。”
在競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東看來(lái)，新規(guī)出臺(tái)，給過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)“潑上一盆冷水”。他說(shuō)，1月份，鄭州市新建商品住宅比上個(gè)月漲1.4%，北上廣深甚至漲到2%，如不采取有力措施，熱點(diǎn)城市全年漲幅或?qū)⑦_(dá)20%，遠(yuǎn)超出GDP增幅和城鎮(zhèn)居民收入增幅！然而，與此同時(shí)，他又堅(jiān)決不認(rèn)同“房?jī)r(jià)會(huì)掉頭下降”這個(gè)觀點(diǎn)。
他說(shuō)，“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則中很多政策以前都出過(guò)，只是表述更加嚴(yán)厲，內(nèi)容更加規(guī)范。“不像‘限購(gòu)令’猛一出臺(tái)，對(duì)樓市產(chǎn)生的震動(dòng)那么大。”他認(rèn)為，鄭州已經(jīng)限購(gòu)2年，目前市場(chǎng)上基本是剛需，投資投機(jī)占的比例很小。“預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭會(huì)放緩。”
還有業(yè)內(nèi)人士分析，全國(guó)兩會(huì)后，國(guó)家各個(gè)部委以及地方政府會(huì)相繼落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控新政，比如國(guó)土部會(huì)針對(duì)土地供應(yīng)出臺(tái)更加嚴(yán)厲考核目標(biāo)，住建部會(huì)對(duì)各地限購(gòu)政策進(jìn)行規(guī)范。“總體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然穩(wěn)定，未來(lái)走勢(shì)還是‘量?jī)r(jià)平穩(wěn)’。”
