2011年，國家要推出1000套保障房，將有一半以上住房由政府負責，在這樣調(diào)控的大背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)商意識到轉(zhuǎn)型的時機已經(jīng)來臨。不少民營或國有性質(zhì)的企業(yè)開始將經(jīng)營重點由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
但是，他們的速度已明顯落后于外資機構(gòu)。2011年2月以來，橫跨大洋的強勁對手頻繁加速布局中國商業(yè)地產(chǎn)。這或是“抄底”的前奏。來自商務部的備案顯示，截止到3月24日，僅3月份外資新設(shè)或者增資的房地產(chǎn)公司就出現(xiàn)井噴，高達39家。
外資狂購商業(yè)地產(chǎn)
戴德梁行日前發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報告顯示，2011年全球預計會有1040億美元 的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，較2010年年中的資金量上升45%。其中，中國商業(yè)地產(chǎn)為資金重點流向。
此前，有預測認為，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)域的并購潮將爆發(fā)在住宅市場。這樣的觀點主要源自中國大力度調(diào)控房地產(chǎn)市場。但近段時間以來，頻繁的外資并購正在領(lǐng)導另一場潮流。
來自上海產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)顯示，在2月底的一個星期內(nèi)，上海產(chǎn)權(quán)市場上房地產(chǎn)業(yè)的成交金額超過億元，新掛牌房地產(chǎn)項目的金額也居于首位。外資大手筆的并購行為也隱含其中。
其中，“上海國際集團廣場有限公司100%股權(quán)”轉(zhuǎn)讓項目的交易完成引人注目。該項目的持有方是上海一家國有獨資企業(yè)，收購方是新加坡的一家公司，最終受讓價格超過3.1億元。
一位外籍房地產(chǎn)投資人士對《中國經(jīng)濟周刊》置評說：“目前中國商業(yè)地產(chǎn)的價格比較低，而且可用資源豐富。與此同時，一些外資機構(gòu)看好未來人民幣的升值預期。”他說，如果要送一大筆錢進入中國大陸就必須找一個安全的領(lǐng)域。而商業(yè)地產(chǎn)價格低廉，又不受政策影響，比較穩(wěn)定。
據(jù)了解，目前外資投資國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)主要有三種渠道：第一種是非居民機構(gòu)和個人投資房地產(chǎn);第二種是外資通過直接投資方式進入房地產(chǎn);第三種是外資通過外債方式進入房地產(chǎn)。在3月初，外資加速流入房地產(chǎn)市場的動向已令中國金融主管部門有所警覺。中國人民銀行沈陽分行行長王順參在央行主管雜志《中國金融》上撰文，建議加強對外資過度流入房地產(chǎn)行業(yè)的管理。
本土企業(yè)加速追趕
眼看著商業(yè)地產(chǎn)逐步變?yōu)槲鹜莸�，本土房企亦加速布局商業(yè)地產(chǎn)。
3月22日，招商地產(chǎn)董事長林少斌在與投資者見面時表示，未來會更加關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞亦認為，未來中國將迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，“那么多開發(fā)商選擇在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務方面進行一些嘗試和突破，其實也是英雄所見略同，也是大勢所趨、規(guī)律使然”。
幾乎在同時，金地集團在公布2010年業(yè)績時表示，未來5年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為金地重要的業(yè)務板塊，并與房地產(chǎn)金融成為金地未來發(fā)展的重要兩翼。
金地集團董事長凌克說，2011年金地將在商業(yè)地產(chǎn)投資一至兩個綜合體項目。
另一家香港上市內(nèi)地房企奧園地產(chǎn)在3月22日晚間公告稱，3月21日，公司之間接全資附屬公司W(wǎng)inwick Development Limited于當日簽署兩項收購協(xié)議，以人民幣3.83億元的總代價獲得佑林泛太及佑林(昆山)于中國江蘇省昆山市項目用地5A及項目用地5B建設(shè)之商業(yè)住宅物業(yè)。
此外，龍湖地產(chǎn)、華潤等企業(yè)已切入不同類型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)。
一直以保守商業(yè)地產(chǎn)形象出現(xiàn)的SOHO中國董事長潘石屹也公開表態(tài)說：“商業(yè)地產(chǎn)不會受到調(diào)控影響。市場上那么大的資金流動性，總要有個蓄水池。即使它流到商業(yè)地產(chǎn)，推高了商業(yè)地產(chǎn)的價格，也跟老百姓沒關(guān)系，因為投資商業(yè)地產(chǎn)的人都不是弱勢群體。”
易居房地產(chǎn)綜合研究院院長楊紅旭對《中國經(jīng)濟周刊》說：“目前外資頻繁布局商業(yè)地產(chǎn)可以看做外資機構(gòu)對人民幣繼續(xù)升值的預期影響。對中國本土企業(yè)的股權(quán)并購和項目收購，對于他們的資金來說是安全的，可以讓他們有套匯預期。”
同時楊紅旭亦認為，這與市場當前的變化有關(guān)。“隨著調(diào)控的加劇，資金會逃往商業(yè)地產(chǎn)避險。”“從目前上海的一些區(qū)域看，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)依舊存在價格倒掛的情況，即商業(yè)地產(chǎn)價格低、住宅價格高。而這種市場關(guān)系并非短時間就能有所改變。”
人民幣升值的利與弊
進入2010年以來，國際外匯市場針對人民幣升值與否的問題做了無數(shù)次的討論和爭辯，最終還是回到人民幣升值的幾大關(guān)注問題上來：“人民幣為什么會升值，人民幣升值后的影響是什么，人民幣升值的利與弊在哪里，如何找尋人民幣升值的原因，人民幣匯率升值后會產(chǎn)生哪些人民幣升值受益股，同時又伴隨哪些人民幣升值的危害”。反思下來總的一句話，就是人民幣升值與否與投資者和國民經(jīng)濟有著什么樣的糾結(jié)與曖昧?
首先我們來認識下人民幣匯率是什么。匯率亦稱“外匯行市或匯價”。一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，是以一種貨幣表示的另一種貨幣的價格。由于世界各國貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國貨幣對其他國家的貨幣要規(guī)定一個兌換率，即匯率。 而人民幣匯率就是人民幣兌換另一國貨幣的比率。
人民幣升值定義：
在中國利率評價論對人民幣走勢的解釋或更貼切，也就是說兩種不同貨幣存款的利差應等同于市場預期的匯率變動的百分比。通俗的意思就是說，中國人的錢值錢了，比如在國際市場(只有在國際市場上才能體現(xiàn)出人民幣購買力增強了)上原來一元人民幣只能買到單位商品，人民幣升值后就能買到更多單位的商品了，人民幣升值或貶值是由匯率直觀反映出來的。 人民幣升值用最通俗的話講就是人民幣的購買力增強。換句話說就是你以前用一美元能換8.27元人民幣，現(xiàn)在只能換6.77元人民幣。
人民幣升值的好處有：
1、增強我國的購買力，外國的商品等于是打七、八折的價錢賣給我們。 2、同樣道理我國對外國進行投資或購買外國資產(chǎn)都會比以前便宜。 3、人民幣的一次升值會引發(fā)經(jīng)濟界人士認為人民幣還會升值，導致大量的資金進入中國，這足以抵消因投資成本加大而減少的投資額，而且還會大大的超出。 4、由于勞動力成本低的優(yōu)勢被人民幣升值所抵消，人民幣升值還可以促使中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從勞動密集型向高附加值為主的方向轉(zhuǎn)化。 5、人民幣的升值可以為人民幣走向世界打下基礎(chǔ)，升值后的人民幣會給世界人民帶來信心，之后人民幣成為國際流通貨幣將是水到渠成的事。 6、社會福利直接提高，因為人民幣購買力提高，各方面的物價會相應的降低 7、從短期效應來看是有利的。畢竟在相同的貨幣價值下，老百姓能買的東西多了。但從長遠看，不利于我國的經(jīng)濟發(fā)展。最明顯的就體現(xiàn)在如上所說的進出口貿(mào)易方面。
人民幣升值的弊端有：
1、國家的外匯儲備隨著升值，相應產(chǎn)生損失。 2、國家的出口產(chǎn)品會因為人民幣升值受到一定的影響，就是出口因為人民幣升值，相對于外國進口商來講是成本增加，出口的數(shù)量有所減少�？梢驗橹袊唐返膭趧恿Τ杀竞艿�，20—30%的人民幣升值，不會很大地影響中國商品的競爭力�？梢哉f因升值而減少的出口額(還不一定)會由因升值而回收的外匯額填補，我國的外貿(mào)情況不會有很大的改變。 3、會一定程度地影響我國的勞務輸出，很小程度地影響外國投資(同樣的投資會因為人民幣升值而增加投資成本)。 4、因人民幣升值，增強了人民幣的購買力，會導致進口增加，縮小我國的貿(mào)易逆差額。(這正是我們需要的) 5、銀行壞賬上升，帶來失業(yè)問題，F(xiàn)DI(外國直接投資)下降，農(nóng)村地區(qū)發(fā)生通貨緊縮，人民幣的對外作用削弱，中國對WTO的承諾難以實現(xiàn)，進而帶來東南亞地區(qū)的金融不穩(wěn)定，以及亞洲經(jīng)濟的放緩。 6、人民幣升值會抑制我國出口。而我國的主要出口對象是美國。而近幾年美國屬于貿(mào)易逆差。升值會減緩這種情況。 相對而言，我國貨幣價值上升會刺激國外對我國的進口。
陶瓷衛(wèi)浴如何應對人民幣升值帶來的影響
中國是陶瓷衛(wèi)浴產(chǎn)品出口大國，匯率的波動自然會觸動到衛(wèi)浴出口企業(yè)的神經(jīng)。對于衛(wèi)浴出口企業(yè)而言，人民幣升值，同樣價格的產(chǎn)品換回的美元或歐元越來越少。唐山惠達集團相關(guān)負責人表示，人民幣升值對惠達集團的影響很大。惠達集團是出口型企業(yè)，出口量占50%以上。對于匯率的波動，將直接影響到惠達集團的收益和利潤。比如匯率下降0.2元，那將影響到一千多萬元的銷售收入，或者說是利潤額。 都龍衛(wèi)浴總經(jīng)理邱瑞開則表示，都龍衛(wèi)浴出口大概占公司銷售額的70%。人民幣升值以來，這段時間衛(wèi)浴企業(yè)的出口情況都不太樂觀，大部分企業(yè)的出口都受到了美元、歐元貶值的影響，利潤出現(xiàn)了下降，很多企業(yè)的出口量也在大幅度下降。 九牧集團國際貿(mào)易部負責人表示， 九牧的陶瓷出口比往年增長很多，但也有一些問題需要面對，例如，反傾銷、技術(shù)壁壘、人民幣升值、海運價格上升、油價上漲、工人工資、原材料價格上漲等問題，造成產(chǎn)品難以升價，而且升價也不能大幅上升，產(chǎn)品利潤降低。
相關(guān)權(quán)威人士表示，要應對人民幣增值帶來的壓力，要從以下三點做起：一、提高產(chǎn)品的出口價格。 二、采取套匯保值的方式。三、研發(fā)新產(chǎn)品，提高產(chǎn)品附加值。作為衛(wèi)浴行業(yè)，同樣只有不斷創(chuàng)新，提升中國制造的價值和水平，提高產(chǎn)品的科技含量，出口才有提價的空間，才有增大利潤的可能。
